Kara za brak świadectwa energetycznego wynosi do 5000 zł. Tyle grozi sprzedającemu lub wynajmującemu, który nie przekaże dokumentu drugiej stronie transakcji. Przepisy obowiązują od 28 kwietnia 2023 roku i są egzekwowane przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Jeśli planujesz sprzedaż lub wynajem mieszkania albo domu – ten artykuł wyjaśni Ci, kiedy dokładnie grozi kara, kto ją nakłada i jak się przed nią zabezpieczyć.
Ile wynosi kara za brak świadectwa energetycznego?
Sankcje za brak świadectwa charakterystyki energetycznej wprowadziła nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2022 poz. 2206), obowiązująca od 28 kwietnia 2023 roku; dziś obowiązuje tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 101. Grzywna może wynieść od 20 do 5000 zł (art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń).
Przepisy nakłada się na podstawie art. 41 ust. 1 pkt 3 znowelizowanej ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Wcześniej obowiązek istniał, ale kary były właściwie fikcją – nikt ich nie egzekwował. Od 2023 roku to się zmieniło.
Grzywnę wymierza się w postępowaniu mandatowym albo przez sąd, według Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 42 ustawy). Mandat może wynieść najwyżej 500 zł (art. 96 § 1 tego kodeksu); wyższą grzywnę, do 5000 zł, może orzec tylko sąd.
Kto kontroluje i kto nakłada karę?
Organem uprawnionym do kontroli i nakładania kar jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB). To ten sam urząd, który zajmuje się samowolami budowlanymi i kontrolą stanu technicznego budynków.
PINB może działać z własnej inicjatywy lub na wniosek – np. gdy kupujący lub najemca zgłosi brak dokumentu. Inspektor sprawdza, czy przy zawarciu umowy sprzedaży lub najmu przekazano świadectwo energetyczne.
W praktyce najczęstszy scenariusz to nie kontrola PINB, ale problem przy notariuszu. Notariusz jest zobowiązany odnotować w akcie, czy świadectwo zostało przekazane. Brak dokumentu wychodzi właśnie tam – w momencie, gdy strony siedzą już przy stole i chcą podpisać akt notarialny.
Konkretne sytuacje, w których grozi kara – sprzedaż i wynajem
Obowiązek dotyczy zarówno sprzedaży, jak i wynajmu. Wielu właścicieli sądzi, że przy wynajmie można pominąć świadectwo – to błąd.
Przy sprzedaży: sprzedający musi przekazać oryginał świadectwa kupującemu najpóźniej w dniu podpisania aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje ten fakt w akcie. Notariusz odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa, a gdy go nie ma, poucza o grozie grzywny (art. 11 ust. 6 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków).
Przy wynajmie: właściciel przekazuje najemcy kopię świadectwa przed podpisaniem umowy najmu. Nie ma tu notariusza, więc formalnie ryzyko wydaje się mniejsze – ale najemca może w każdej chwili zgłosić brak dokumentu do PINB. A grzywna, która w sądzie może sięgnąć 5000 zł, to nie jest przyjemna niespodzianka w środku najmu.
Obowiązek dotyczy budynków i lokali przeznaczonych do użytkowania, czyli praktycznie każdego mieszkania i domu na rynku wtórnym i pierwotnym.
Zabezpiecz się przed karą przed podpisaniem umowy
Świadectwo energetyczne online w 24h. Wydajemy dokumenty zgodne z ustawą z 2023 roku – ważne 10 lat.
Konsekwencje poza karą finansową
Grzywna to tylko jedna z możliwych konsekwencji. W praktyce brak świadectwa energetycznego może skomplikować albo zerwać całą transakcję.
Notariusz odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa, a gdy go nie ma, poucza o grozie grzywny (art. 11 ust. 6 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Akt może zostać podpisany, ale sprzedający wychodzi od notariusza z pouczeniem o grzywnie, a kupujący z mocnym argumentem do renegocjacji.
Kupujący wycofuje się z transakcji. Coraz więcej kupujących jest świadoma przepisów. Brak świadectwa budzi nieufność – „skoro sprzedający nie ma podstawowego dokumentu, co jeszcze ukrywa?” Dla kupującego to łatwy pretekst do renegocjacji ceny albo całkowitego wycofania się z umowy przedwstępnej.
Zerwanie umowy przedwstępnej. Jeśli w umowie przedwstępnej był zapis o przekazaniu kompletnej dokumentacji, brak świadectwa może być podstawą do rozwiązania umowy z winy sprzedającego – co oznacza obowiązek zwrotu podwójnego zadatku.
Opóźnienie kredytu hipotecznego. Bank finansujący zakup może wymagać świadectwa jako elementu dokumentacji kredytowej. Brak dokumentu opóźnia decyzję kredytową – a to może kosztować kupującego utratę oferty.
Chcesz wiedzieć więcej o tym, kiedy świadectwo jest obowiązkowe? Sprawdź nasz artykuł: kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe.
Realne scenariusze – kiedy problem wychodzi na jaw
Scenariusz 1: Sprzedaż mieszkania przez spadkobierców. Rodzina dziedziczy mieszkanie po babci, wystawia je szybko na sprzedaż, chce jak najszybciej zamknąć temat. Termin u notariusza za tydzień. Nagle okazuje się, że nie ma świadectwa energetycznego. Certyfikat zamówiony w pośpiechu przez zwykłą firmę wymaga wizji lokalnej i czeka 7-10 dni roboczych. Termin przepada, kupujący się wycofuje.
Scenariusz 2: Wynajem mieszkania przez właściciela. Właściciel podpisuje umowę najmu w grudniu, lokator wprowadza się od razu. Rok później lokator kłóci się z właścicielem o zwrot kaucji i – chcąc zaszkodzić – zgłasza brak świadectwa do PINB. Postępowanie, mandat, stres.
Scenariusz 3: Nowa inwestycja deweloperska. Deweloper sprzedaje mieszkania z rynku pierwotnego. Świadectwo dla całego budynku jest obowiązkowe – deweloper je ma, ale nie dołącza do dokumentacji mieszkań. Notariusz odnotowuje brak, kilka transakcji się opóźnia.
Ile kosztuje unikniecie tych problemów? Sprawdź aktualne ceny: ile kosztuje świadectwo energetyczne.
Jak uniknąć kary – świadectwo online w 24h
Najprostszy sposób to zamówić świadectwo energetyczne online – bez czekania na wizytę audytora, bez umawiania terminów, bez wychodzenia z domu.
W Certyfikatomat.pl działa to tak: wypełniasz formularz online z danymi o nieruchomości, nasz uprawniony audytor opracowuje świadectwo na podstawie projektu budowlanego lub dokumentacji technicznej, a gotowy dokument trafia do Ciebie emailem w ciągu 24h. Cena zaczyna się od 149 zł.
Świadectwo trafia do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków i dostaje w nim numer, więc masz pewność, że dokument jest legalny i honorowany przez notariuszy, banki i urzędy.
Potrzebujesz świadectwa dla mieszkania? Szczegóły znajdziesz tutaj: świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania.
Sprzedajesz dom? Sprawdź: świadectwo charakterystyki energetycznej domu.
Działasz w Krakowie lub Gdańsku? Obsługujemy te miasta:
Nie ryzykuj 5000 zł – zamów świadectwo online
Od 149 zł, gotowe w 24–48 h, z numerem w centralnym rejestrze. Bez wychodzenia z domu.
Często zadawane pytania
Brak świadectwa przy sprzedaży lub najmie to wykroczenie zagrożone grzywną od 20 do 5000 zł (art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków w związku z art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń). W postępowaniu mandatowym grzywna wynosi najwyżej 500 zł; kwotę do 5000 zł może orzec sąd.
Tak, kara za brak świadectwa energetycznego grozi również przy wynajmie – nie tylko przy sprzedaży. Właściciel jest zobowiązany przekazać najemcy kopię świadectwa przed podpisaniem umowy najmu. Jeśli tego nie zrobi, ryzykuje grzywnę: mandatem do 500 zł, a w postępowaniu przed sądem do 5000 zł.
Notariusz jest zobowiązany odnotować w akcie notarialnym, czy świadectwo energetyczne zostało przekazane kupującemu. Notariusz odnotowuje w akcie przekazanie świadectwa, a gdy go nie ma, poucza o grozie grzywny (art. 11 ust. 6 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Akt może zostać podpisany, ale sprzedający naraża się na grzywnę, a kupujący bywa wtedy mniej skłonny do finalizacji na dotychczasowych warunkach.
Przepisy z realnymi sankcjami obowiązują od 28 kwietnia 2023 roku – to data wejścia w życie nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2022 poz. 2206; dziś tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 101). Wcześniej obowiązek przekazania świadectwa istniał już od 2009 roku, ale kary były praktycznie nieegzekwowane.
W Certyfikatomat.pl wydajemy świadectwa energetyczne online w ciągu 24h od złożenia zamówienia. Wystarczy wypełnić formularz z danymi o nieruchomości – bez wizyty audytora, bez umawiania terminów. Dokument dostaje numer w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków i jest w pełni honorowany przez notariuszy i banki. Cena zaczyna się od 149 zł.