Świadectwo energetyczne: kompletny przewodnik 2026

Świadectwo energetyczne to dziś jeden z dokumentów, które trzeba mieć przy sprzedaży i najmie, tak samo jak odpis z księgi wieczystej czy zaświadczenie ze spółdzielni. Ten przewodnik zbiera całą wiedzę w jednym miejscu. Każda sekcja to krótkie streszczenie i odnośnik do poradnika, który omawia temat szczegółowo.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej

Świadectwo charakterystyki energetycznej, potocznie świadectwo energetyczne albo certyfikat energetyczny, to dokument, który pokazuje, ile energii potrzebuje budynek albo jego część, czyli np. mieszkanie, lokal użytkowy czy dom. Chodzi o energię potrzebną do normalnego użytkowania: ogrzewania, przygotowania ciepłej wody i wentylacji, a w budynkach z taką instalacją także chłodzenia.

Świadectwo nie jest oceną „ładne czy brzydkie mieszkanie”. To zestaw liczb wyliczonych z danych technicznych: powierzchni, roku budowy, konstrukcji ścian i dachu, okien, źródła ciepła i instalacji. Dzięki nim kupujący lub najemca może porównać dwie nieruchomości pod kątem kosztów utrzymania, zanim podpisze umowę. Dla właściciela to z kolei podpowiedź, co poprawić, bo świadectwo zawiera też zalecenia dotyczące poprawy charakterystyki energetycznej.

Obowiązek sporządzania i przekazywania świadectw wynika z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Świadectwo sporządza osoba uprawniona, a dokument trafia do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Jest ważne przez 10 lat, o ile w tym czasie budynek nie przejdzie zmian wpływających na zużycie energii.

Czytaj więcej: co to jest świadectwo energetyczne i do czego służy.

Kto musi mieć świadectwo energetyczne

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy świadectwo sporządza się dla budynku albo jego części, który jest sprzedawany lub wynajmowany. W praktyce obowiązek dotyczy więc przede wszystkim właścicieli, którzy:

• sprzedają mieszkanie, dom, lokal użytkowy albo cały budynek,
• wynajmują mieszkanie, dom lub lokal, także firmie,
• jako deweloper zbywają lokale w nowej inwestycji.

Obowiązek obejmuje zarówno rynek wtórny, jak i pierwotny. W obecnym kształcie obowiązuje od 28 kwietnia 2023 r., kiedy weszła w życie nowelizacja ustawy, i nadal obowiązuje w 2026 roku.

Dobra wiadomość: jeśli nieruchomość ma już ważne świadectwo, sporządzone wcześniej, nie musisz zamawiać nowego. Wystarczy sprawdzić, czy nie minęło 10 lat i czy w międzyczasie nie było remontu, który zmienił zużycie energii.

Czytaj więcej: kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe.

Kiedy świadectwo nie jest wymagane

Art. 3 ust. 4 ustawy wymienia budynki, dla których świadectwa nie trzeba sporządzać. Najczęściej spotykane wyjątki to:

• budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² (liczy się powierzchnia użytkowa, nie powierzchnia zabudowy),
• budynki mieszkalne użytkowane nie dłużej niż 4 miesiące w roku, np. typowy domek letniskowy,
• budynki objęte ochroną konserwatorską,
• budynki używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej,
• budynki przemysłowe i gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyjątkiem oświetlenia,
• niektóre budynki w gospodarstwach rolnych, opisane w ustawie.

Wyjątki dotyczą konkretnych budynków, a nie sytuacji „sprzedaję rodzinie” czy „wynajmuję na krótko”. Ustawa nie przewiduje też zwolnienia tylko dlatego, że budynek jest stary albo nieocieplony. Gdy nie masz pewności, czy Twoja nieruchomość mieści się w wyjątku, sprawdź warunki w poradniku albo zapytaj nas przed zamówieniem.

Czytaj więcej: kiedy nie trzeba świadectwa energetycznego: pełna lista wyjątków.

Sprzedaż nieruchomości: przekazanie świadectwa przy akcie notarialnym

Przy sprzedaży budynku lub lokalu sprzedający przekazuje nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej (art. 11 ust. 1 pkt 1). Obowiązek spoczywa na sprzedającym, a nie na kupującym czy notariuszu.

Rola notariusza jest opisana w art. 11 ust. 6: notariusz odnotowuje w akcie, czy świadectwo zostało przekazane, a jeśli nie zostało, poucza strony o karze grzywny, która grozi za niedopełnienie obowiązku. Nabywca nie może zwolnić sprzedającego z obowiązku przekazania świadectwa, nawet jeśli obie strony by tego chciały (art. 11 ust. 4).

W praktyce świadectwo najlepiej zamówić na etapie przygotowania do sprzedaży, razem z pozostałymi dokumentami: odpisem z księgi wieczystej, zaświadczeniem o braku zameldowanych osób czy zaświadczeniem ze spółdzielni lub wspólnoty. Przyda się już przy ogłoszeniu, bo art. 13 ustawy określa, jakie dane ze świadectwa podaje się w ogłoszeniach o sprzedaży.

Do sporządzenia świadectwa mieszkania zwykle wystarczą podstawowe dane: powierzchnia, rok budowy, rodzaj ogrzewania i informacje o oknach oraz ociepleniu. W bloku część danych można uzyskać od spółdzielni albo zarządcy.

Czytaj więcej: świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania oraz dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania.

Wynajem, w tym najem krótkoterminowy

Przy najmie budynku lub lokalu wynajmujący przekazuje najemcy kopię świadectwa albo jego wydruk (art. 11 ust. 1 pkt 2). Oryginał zostaje u właściciela, więc jedno świadectwo wystarczy na kolejne umowy najmu przez cały okres jego ważności.

Obowiązek dotyczy zarówno najmu mieszkania osobie prywatnej, jak i najmu lokalu użytkowego firmie. Podobnie jak przy sprzedaży, najemca nie może zrzec się świadectwa w umowie (art. 11 ust. 4). Jeśli wynajmujesz kilka mieszkań, każde z nich potrzebuje własnego świadectwa, bo świadectwo dotyczy konkretnego lokalu będącego przedmiotem umowy.

Warto pamiętać o ogłoszeniu. Jeśli publikujesz ofertę najmu na portalu, art. 13 ustawy określa, jakie wskaźniki ze świadectwa się w niej podaje. Najwygodniej więc zamówić świadectwo przed publikacją ogłoszenia, a nie dopiero przed podpisaniem umowy.

Osobną kwestią jest najem krótkoterminowy, czyli wynajem na doby przez platformy rezerwacyjne. Czy i kiedy obowiązek dotyczy takiego wynajmu, omawiamy w osobnym poradniku.

Czytaj więcej: świadectwo energetyczne przy wynajmie mieszkania oraz świadectwo energetyczne a najem krótkoterminowy.

Kto wystawia świadectwo i gdzie je sprawdzić

Świadectwo sporządza osoba uprawniona do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, wpisana do wykazu prowadzonego przez ministerstwo. Nie musi to być osoba z Twojego miasta: świadectwo powstaje na podstawie danych technicznych budynku, więc można je przygotować zdalnie, jeśli właściciel przekaże komplet informacji.

Każde sporządzone świadectwo jest rejestrowane w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków. Wpis do rejestru jest częścią sporządzenia świadectwa, dlatego warto sprawdzić, czy wykonawca ma go w cenie. Uwaga na nazwy: w obiegu funkcjonują też inne rejestry dotyczące budynków, np. ewidencja źródeł ciepła, które nie mają związku ze świadectwem charakterystyki energetycznej.

Na co zwrócić uwagę, wybierając wykonawcę? Sprawdź, czy w cenie jest wpis do rejestru, czy dostaniesz fakturę i jaki jest realny czas realizacji. Zapytaj też, jakie dane trzeba przekazać. Rzetelny wykonawca poprosi o konkretne informacje o budynku, a nie wystawi świadectwa „od ręki” bez żadnych danych.

Czytaj więcej: kto może wystawić świadectwo energetyczne oraz centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków.

Jak długo ważne jest świadectwo energetyczne

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne 10 lat od dnia sporządzenia (art. 14 ust. 1). Przez ten czas możesz używać go przy kolejnych transakcjach: sprzedaży, kolejnych umowach najmu czy zmianie najemcy.

Świadectwo może jednak stracić ważność wcześniej. Art. 14 ust. 2 przewiduje to w sytuacji, gdy w budynku lub lokalu przeprowadzono roboty budowlane albo remont, które zmieniają jego charakterystykę energetyczną. W praktyce chodzi o zmiany, które wpływają na zużycie energii, np.:

• wymianę źródła ciepła, np. z pieca gazowego na pompę ciepła,
• docieplenie ścian, dachu lub stropu,
• wymianę okien na inne pod względem izolacyjności.

Malowanie ścian, nowa podłoga czy wymiana mebli nie mają wpływu na ważność świadectwa. Gdy masz wątpliwość, czy remont „liczy się”, przyjmij prostą zasadę: jeśli zmienił sposób ogrzewania albo izolację budynku, przed kolejną sprzedażą lub najmem warto sporządzić nowe świadectwo.

Czytaj więcej: jak długo ważne jest świadectwo energetyczne.

Co zawiera świadectwo i jak je czytać

Świadectwo to kilka stron z danymi o budynku i wynikami obliczeń. Najważniejsze są wskaźniki zapotrzebowania na energię, liczone w kWh na metr kwadratowy powierzchni na rok:

• EU, czyli zapotrzebowanie na energię użytkową, potrzebną budynkowi niezależnie od rodzaju instalacji,
• EK, czyli zapotrzebowanie na energię końcową, dostarczaną do budynku z uwzględnieniem sprawności instalacji; ten wskaźnik najlepiej oddaje rachunki,
• EP, czyli zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną, które pokazuje wpływ budynku na środowisko i zależy m.in. od rodzaju paliwa.

Oprócz tego świadectwo podaje udział odnawialnych źródeł energii, jednostkową emisję CO2 oraz zalecenia dotyczące poprawy charakterystyki energetycznej, czyli co można zmienić w budynku, żeby zużywał mniej energii.

Przy porównywaniu ofert zasada jest prosta: im niższe wartości wskaźników, tym mniej energii potrzebuje nieruchomość. Spotkasz się też z pojęciem klasy energetycznej budynku; skąd się bierze i jak ją interpretować, wyjaśniamy w osobnym artykule.

Czytaj więcej: jak czytać świadectwo energetyczne, wskaźnik EP: co oznacza oraz klasa energetyczna budynku.

Koszt świadectwa energetycznego w skrócie

Cena świadectwa zależy przede wszystkim od typu nieruchomości i ilości danych do opracowania. Mieszkanie w bloku to inna praca niż dom jednorodzinny z własną kotłownią. Na rynku spotkasz zarówno oferty bardzo tanie, jak i wyceny indywidualne. Porównując je, sprawdź, czy cena obejmuje wpis do rejestru i fakturę oraz czy nie ma dopłat za dojazd.

W Certyfikatomat cena jest stała dla danego typu nieruchomości i obejmuje świadectwo w PDF, wpis do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków oraz fakturę VAT. Nie ma dopłat za dojazd, bo świadectwo przygotowujemy bez wizyty, na podstawie danych z formularza.

Szczegółowe porównanie cen rynkowych i tego, od czego zależą, znajdziesz w osobnym poradniku.

Czytaj więcej: ile kosztuje świadectwo energetyczne.

Kara za brak świadectwa

Ustawa przewiduje karę grzywny za niedopełnienie obowiązków związanych ze świadectwem, w tym za nieprzekazanie go nabywcy lub najemcy (art. 41 ust. 1 pkt 3). To wykroczenie zagrożone grzywną do 5 000 zł (art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń), a sprawy rozpatruje się według przepisów o postępowaniu w sprawach o wykroczenia (art. 42).

Ważne są dwie rzeczy. Po pierwsze, odpowiedzialność ponosi sprzedający lub wynajmujący, czyli osoba, która miała obowiązek przekazać świadectwo. Po drugie, przy sprzedaży brak świadectwa nie jest anonimowy: notariusz odnotowuje w akcie, czy świadectwo przekazano, a jeśli nie, poucza strony o grzywnie (art. 11 ust. 6).

Najprostszy sposób, żeby uniknąć problemu, to zamówić świadectwo razem z innymi dokumentami do transakcji. Przy ważności 10 lat jedno świadectwo zwykle obsłuży wiele kolejnych umów najmu albo sprzedaż za kilka lat.

Szczegóły dotyczące kar i kontroli opisujemy w osobnych poradnikach.

Czytaj więcej: kara za brak świadectwa energetycznego oraz kontrole i postępowanie w sprawie braku świadectwa.

Świadectwo w szczególnych sytuacjach: kredyt, nowy dom, deweloper, wspólnota

Kredyt hipoteczny

Kredyt nie jest jedną z sytuacji, które wymienia art. 3 ust. 1 ustawy. Listę dokumentów do wniosku kredytowego ustala bank, dlatego o świadectwo zapytaj swojego doradcę. Jeśli kupujesz nieruchomość na kredyt, świadectwo i tak powinieneś dostać od sprzedającego. Świadectwo energetyczne a kredyt hipoteczny.

Nowy dom

Przy oddawaniu nowego domu do użytkowania w grę wchodzą także przepisy prawa budowlanego. Jakie dokumenty są potrzebne przy odbiorze, opisujemy osobno: świadectwo energetyczne do odbioru domu.

Deweloper

Deweloper, który sprzedaje lokale, przekazuje nabywcom świadectwa tak samo jak każdy inny sprzedający. Świadectwo energetyczne dla dewelopera.

Wspólnota mieszkaniowa

Świadectwo można sporządzić dla całego budynku albo dla pojedynczego lokalu. Kiedy opłaca się świadectwo dla całego budynku i kto o tym decyduje, wyjaśniamy w poradniku: świadectwo energetyczne a wspólnota mieszkaniowa.

Jak uzyskać świadectwo energetyczne krok po kroku

Uzyskanie świadectwa nie wymaga wizyty w urzędzie. Cały proces sprowadza się do trzech kroków:

1. Wybierz typ nieruchomości, czyli mieszkanie, dom, lokal użytkowy albo garaż, i złóż zamówienie.
2. Przekaż dane techniczne w formularzu: powierzchnię, rok budowy, rodzaj ogrzewania, informacje o oknach i ociepleniu. Jeśli masz projekt budynku albo dokumentację ze spółdzielni, przyda się, ale nie zawsze jest konieczna.
3. Odbierz świadectwo e-mailem, z wpisem do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

Najczęstsze pytanie brzmi: skąd wziąć dane, jeśli nie mam dokumentacji? W mieszkaniu w bloku część informacji, np. o ociepleniu budynku czy źródle ciepła, uzyska spółdzielnia albo zarządca. Pozostałe znasz z codziennego użytkowania lokalu. Jeśli czegoś nie wiesz, skontaktuj się z nami przed wypełnieniem formularza.

Często pojawia się też pytanie, czy świadectwo przygotowane bez wizyty na miejscu jest pełnoprawne. Odpowiadamy na nie w osobnym artykule.

Czytaj więcej: jak uzyskać świadectwo energetyczne, jak zamówić certyfikat energetyczny oraz czy świadectwo sporządzone zdalnie jest legalne.

Charakterystyka energetyczna budynku a modernizacja

Świadectwo to nie tylko obowiązek przy transakcji. To także zdjęcie stanu budynku, które pokazuje, gdzie ucieka energia. Zalecenia zawarte w świadectwie wskazują kierunki poprawy, np. docieplenie, wymianę okien albo zmianę źródła ciepła.

Jeśli planujesz modernizację, warto rozróżnić dwa dokumenty. Świadectwo opisuje obecną charakterystykę energetyczną. Audyt energetyczny to szersze opracowanie, które analizuje warianty modernizacji i ich opłacalność; bywa wymagany przy niektórych programach dofinansowania. To różne dokumenty o różnym przeznaczeniu.

Pamiętaj też o skutku ubocznym modernizacji: zmiany, które poprawiają charakterystykę energetyczną, mogą sprawić, że dotychczasowe świadectwo straci ważność (art. 14 ust. 2). Jeśli po remoncie planujesz sprzedaż lub najem, zamów nowe świadectwo, które pokaże już lepsze parametry. Dla starszych budynków to często dobry argument w rozmowie z kupującym.

Czytaj więcej: jak poprawić charakterystykę energetyczną budynku, fotowoltaika i pompa ciepła a świadectwo, audyt energetyczny a świadectwo energetyczne oraz świadectwo energetyczne dla starych budynków.

Świadectwa energetyczne w Twoim mieście

Obowiązek jest ten sam w całej Polsce, a świadectwo przygotowujemy zdalnie, więc lokalizacja nie wpływa na cenę ani czas realizacji. Na stronach miast znajdziesz informacje o lokalnym rynku i odpowiedzi na pytania mieszkańców danego miasta. Wybierz swoje miasto z listy albo przejdź do pełnej listy miast.

Podstawa prawna

Obowiązki opisane w tym przewodniku wynikają z ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 101). Obecny zakres obowiązku przy sprzedaży i najmie obowiązuje od 28 kwietnia 2023 r., kiedy weszła w życie nowelizacja ustawy: ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. z 2022 r. poz. 2206).

Przepisy, na które powołujemy się w tekście:

• art. 3 ust. 1: budynki i części budynków, dla których sporządza się świadectwo (sprzedaż, najem),
• art. 3 ust. 4: budynki zwolnione z obowiązku,
• art. 11: przekazanie świadectwa nabywcy i najemcy, zakaz zwolnienia z obowiązku (ust. 4), rola notariusza (ust. 6),
• art. 13: informacje ze świadectwa w ogłoszeniach o sprzedaży i najmie,
• art. 14: ważność świadectwa (10 lat) i jej wcześniejsza utrata,
• art. 41 i 42: grzywna za niedopełnienie obowiązków i tryb orzekania.

Pełny przegląd ustawy i jej zmian znajdziesz w artykule ustawa o charakterystyce energetycznej budynków: najważniejsze przepisy. Ten przewodnik ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W nietypowej sytuacji, np. przy budynku o mieszanym przeznaczeniu, skonsultuj się z prawnikiem lub notariuszem.

Stan prawny na dzień aktualizacji strony: 9 października 2026.

Najczęściej zadawane pytania