Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza to zawsze koszt taksy notarialnej, wypisów aktu i opłaty sądowej za wpis roszczenia do księgi wieczystej. Do tego może dojść podatek, jeśli w danej transakcji powstanie obowiązek podatkowy. Kupujący nie płaci za składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, tę pokrywa deweloper z wpłat na rachunek powierniczy.
- 42 obszary z ustawy deweloperskiej
- Płatność online, faktura
- Raport w kilkadziesiąt minut
- Zgodność z RODO
Poniżej rozpisujemy, kto płaci za co, co da się negocjować i jak umowa deweloperska łączy się z wnioskiem o kredyt hipoteczny.
Co składa się na koszt podpisania umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego. To wymóg ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Z tego wymogu wynikają trzy główne pozycje kosztowe:
- taksa notarialna za sporządzenie aktu,
- opłata za wypisy aktu notarialnego,
- opłata sądowa za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej.
Do tego może dojść podatek, jeśli w danej transakcji powstanie obowiązek podatkowy. Każda z tych pozycji ma inny mechanizm naliczania i innego adresata płatności, dlatego warto je rozdzielić już na etapie planowania budżetu.
Taksa notarialna i wypisy aktu
Taksę notarialną nalicza notariusz na podstawie rozporządzenia regulującego maksymalne stawki wynagrodzenia notariuszy. Wysokość zależy od wartości przedmiotu umowy, czyli ceny lokalu lub domu wskazanej w akcie. Dokładną kwotę poznasz dopiero w konkretnej kancelarii, bo notariusze mogą stosować stawki niższe niż maksymalne ustawowe. Zapytaj o wycenę taksy przed umówieniem terminu podpisania.
Do taksy dochodzi opłata za wypisy aktu notarialnego. Wypis to urzędowa kopia aktu, którą dostaje każda ze stron oraz instytucje, które muszą go otrzymać, na przykład bank finansujący zakup albo sąd prowadzący księgę wieczystą. Im więcej wypisów, tym wyższy koszt, bo notariusz liczy opłatę od liczby stron dokumentu i liczby egzemplarzy. O liczbie potrzebnych wypisów decydujesz razem z notariuszem, uwzględniając wymogi swojego banku.
Opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej
Umowa deweloperska jest podstawą wpisu roszczenia nabywcy do działu III księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje inwestycja. Ten wpis to zabezpieczenie: jeśli deweloper spróbuje sprzedać tę samą nieruchomość komuś innemu albo obciążyć ją długiem, twoje roszczenie widnieje w księdze i chroni twój interes.
Za wpis pobierana jest opłata sądowa, ustalana na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Konkretną kwotę i sposób jej wniesienia poda notariusz, bo to zwykle on składa wniosek wieczystoksięgowy razem z aktem. Stan księgi wieczystej po wpisie możesz na bieżąco sprawdzić w elektronicznej przeglądarce ksiąg wieczystych na ekw.ms.gov.pl, podając jej numer.
Podatki przy podpisaniu umowy deweloperskiej
To, czy przy konkretnej umowie deweloperskiej powstanie obowiązek podatkowy, zależy od konstrukcji transakcji. Nie zgaduj tego samodzielnie i nie planuj budżetu na podstawie tego, co znalazłeś w internecie na forum. Notariusz ma obowiązek ustalić, czy podatek się należy, i pobrać go przy podpisaniu aktu, jeśli tak. Zapytaj o to wprost w kancelarii, zanim umówisz termin, żeby nie zaskoczyła cię dodatkowa kwota na miejscu.
Kto płaci za co: co da się negocjować
W praktyce większość kosztów notarialnych i sądowych obciąża kupującego, bo to on jest zainteresowany zabezpieczeniem swojego roszczenia w księdze wieczystej. Część deweloperów w ramach promocji deklaruje pokrycie części kosztów notarialnych, żeby zwiększyć atrakcyjność oferty. To element, o który warto zapytać na etapie umowy rezerwacyjnej, nie dopiero w dniu podpisania aktu.
| Koszt | Kto zwykle płaci | Czy da się negocjować |
|---|---|---|
| Taksa notarialna | Kupujący | Czasem deweloper pokrywa część w ramach promocji |
| Wypisy aktu | Kupujący | Liczba wypisów, a więc i koszt, jest do ustalenia z notariuszem |
| Opłata sądowa za wpis do KW | Kupujący | Nie, opłata ustawowa |
| Podatek (jeśli wystąpi) | Zależnie od transakcji | Nie, obowiązek ustawowy |
| Składka na DFG | Deweloper | Nie dotyczy kupującego |
Zanim usiądziesz do stołu notarialnego, warto wiedzieć, na co patrzeć w samej treści umowy, bo koszt podpisania to tylko jedna część ryzyka. Szerzej piszemy o tym w tekście Umowa deweloperska: na co zwrócić uwagę.
Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie obciąża kupującego
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpiecza wpłaty nabywców, gdyby deweloper nie dokończył inwestycji. Składkę na fundusz odprowadza deweloper od wpłat nabywcy, nie kupujący jako osobna pozycja na rachunku. Ustawa w art. 49 określa maksymalne stawki tej składki: 1% dla otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i 0,1% dla zamkniętego. Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. ustaliło stawki faktycznie obowiązujące, niższe niż maksymalne: 0,45% dla otwartego rachunku i 0,1% dla zamkniętego.
Rodzaj rachunku powierniczego ma znaczenie także dla twojego bezpieczeństwa jako kupującego. Przy otwartym rachunku bank wypłaca deweloperowi środki etapami, po zakończeniu i kontroli kolejnych etapów budowy. Przy zamkniętym deweloper dostaje całość dopiero po przeniesieniu na ciebie własności lokalu, co jest rozwiązaniem bezpieczniejszym dla nabywcy. Ten szczegół sprawdzisz w prospekcie informacyjnym, który deweloper ma obowiązek doręczyć ci nieodpłatnie przed podpisaniem czegokolwiek.
Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny: co najpierw
Kolejność zależy od tego, jak bardzo chcesz ograniczyć ryzyko. Na rynku spotyka się dwa podejścia:
- Najpierw wstępna decyzja kredytowa banku, potem podpisanie umowy deweloperskiej. Bezpieczniejsze dla kupującego, bo wiesz orientacyjnie, na jaką kwotę bank się zgadza, zanim zwiążesz się aktem notarialnym.
- Najpierw podpisanie umowy deweloperskiej, potem właściwy wniosek kredytowy. Bank i tak zechce zobaczyć podpisaną umowę, zanim uruchomi finansowanie konkretnej nieruchomości, bo to ona jest przedmiotem zabezpieczenia.
W obu wariantach pełny wniosek kredytowy z podaniem konkretnej nieruchomości składasz dopiero po podpisaniu umowy deweloperskiej. Bank potrzebuje wtedy aktu notarialnego, danych inwestycji i potwierdzenia złożenia wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej, bo hipoteka zabezpieczająca kredyt jest ustanawiana właśnie na tym roszczeniu.
- 42 obszary z ustawy deweloperskiej
- Płatność online, faktura
- Raport w kilkadziesiąt minut
- Zgodność z RODO
Co bank chce zobaczyć przed przyznaniem kredytu
Poza standardowymi dokumentami dochodowymi bank przy kredycie na zakup od dewelopera zwykle prosi o:
- podpisaną umowę deweloperską w formie aktu notarialnego,
- prospekt informacyjny inwestycji z danymi dewelopera, informacjami o gruncie, pozwoleniach i harmonogramie,
- potwierdzenie złożenia wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej,
- harmonogram wpłat zgodny z etapami budowy, jeśli rachunek jest otwarty.
Im pełniejszy komplet dokumentów, tym szybciej bank przetwarza wniosek. Braki w prospekcie albo niejasne zapisy w umowie to częsty powód wydłużania procedury kredytowej.
Ryzyko odmowy kredytu po podpisaniu umowy i jak się zabezpieczyć
Największe ryzyko po stronie kupującego to podpisanie umowy deweloperskiej, a potem odmowa banku. Umowa deweloperska to zobowiązanie, więc samo niepowodzenie w uzyskaniu kredytu nie zwalnia cię automatycznie z konsekwencji, chyba że umowa mówi inaczej.
Dlatego przed podpisaniem warto zadbać o zapis odnoszący się wprost do finansowania kredytem. Typowe rozwiązania stosowane na rynku to:
- warunek zawieszający, czyli zapis, że skutki umowy są uzależnione od uzyskania finansowania w określonym terminie,
- prawo odstąpienia od umowy bez utraty wpłaconych środków, jeśli bank odmówi kredytu w wyznaczonym czasie,
- realistyczny, wydłużony termin na dostarczenie decyzji kredytowej, dopasowany do czasu procedowania wniosku przez bank.
Zanim podpiszesz akt, sprawdź dokładnie, czy taki zapis w ogóle jest w projekcie umowy i czy jego warunki są dla ciebie wykonalne. Automat Certyfikatomatu w usłudze Analiza umowy deweloperskiej sprawdza ponad 40 klauzul projektu umowy, w tym te dotyczące warunków finansowania, i zwraca raport ryzyk w formie zrozumiałej bez prawniczego słownika. Koszt raportu to 249 zł, dostajesz go po wgraniu pliku PDF umowy.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje podpisanie umowy deweloperskiej?
Na koszt podpisania składają się taksa notarialna, opłata za wypisy aktu i opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej. Do tego dochodzi ewentualny podatek, jeśli w danej transakcji powstanie obowiązek podatkowy. Dokładną kwotę poda notariusz przed umówieniem terminu podpisania.
Kto płaci taksę notarialną przy umowie deweloperskiej?
Zwyczajowo taksę notarialną i pozostałe koszty aktu ponosi kupujący, bo to on zabezpiecza swoje roszczenie wpisem do księgi wieczystej. Niektórzy deweloperzy w ramach promocji pokrywają część tych kosztów, warto o to zapytać już na etapie umowy rezerwacyjnej.
Czy trzeba mieć kredyt przed podpisaniem umowy deweloperskiej?
Nie musisz mieć ostatecznej decyzji kredytowej przed podpisaniem, ale wstępna promesa banku ogranicza ryzyko. Pełny wniosek kredytowy na konkretną nieruchomość bank i tak rozpatruje dopiero po podpisaniu umowy deweloperskiej, bo potrzebuje aktu i wpisu roszczenia do księgi.
Co się dzieje, gdy bank odmówi kredytu po podpisaniu umowy deweloperskiej?
Zależy od zapisów w umowie. Jeśli zawiera warunek zawieszający albo prawo odstąpienia na wypadek braku finansowania, możesz wycofać się bez utraty wpłaconych środków. Bez takiego zapisu sytuacja jest znacznie trudniejsza, dlatego warto sprawdzić projekt umowy przed podpisaniem.
Kto płaci składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Składkę na DFG odprowadza deweloper od wpłat nabywcy, nie kupujący jako osobną opłatę. Maksymalne stawki ustawowe to 1% dla otwartego rachunku powierniczego i 0,1% dla zamkniętego, a faktycznie obowiązujące stawki z rozporządzenia są niższe: 0,45% i 0,1%.
Nie masz kilku dni na czytanie czterdziestu stron umowy? Analiza umowy deweloperskiej sprawdza ponad 40 klauzul projektu i zwraca listę ryzyk bez prawniczego słownika, z konkretnymi pytaniami do dewelopera. Wgrywasz PDF, dostajesz raport. 249 zł.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na 18 sierpnia 2026 r. Podstawy: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Czytaj dalej: Co to jest umowa deweloperska · Umowa deweloperska: na co zwrócić uwagę · Umowa rezerwacyjna mieszkania