Umowa deweloperska to umowa, na mocy której deweloper zobowiązuje się wybudować budynek i przenieść na nabywcę własność lokalu lub domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się zapłacić cenę. Musi mieć formę aktu notarialnego i podlega ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Bez aktu notarialnego umowa nie daje nabywcy prawa do wpisu roszczenia w księdze wieczystej.
- 42 obszary z ustawy deweloperskiej
- Płatność online, faktura
- Raport w kilkadziesiąt minut
- Zgodność z RODO
Ustawa reguluje formę umowy, obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego, odprowadzania składek do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i sposób zabezpieczenia wpłat nabywcy na wypadek problemów dewelopera. Poniżej sprawdzisz, co ustawa nakazuje zawrzeć w umowie, jak działa rachunek powierniczy i czym umowa deweloperska różni się od rezerwacyjnej i przedwstępnej.
Umowa deweloperska: definicja i forma aktu notarialnego
Umowa deweloperska to umowa nazwana, wprowadzona ustawą z 20 maja 2021 r. Reguluje relację między deweloperem a nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na etapie budowy inwestycji. Deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności. Nabywca zobowiązuje się zapłacić cenę w ratach, zgodnie z harmonogramem.
Ustawa wymaga formy aktu notarialnego. To warunek konieczny, nie fakultatywny. Notariusz odczytuje treść umowy, sprawdza zgodność z ustawą i wysyła wniosek o wpis roszczenia do księgi wieczystej. Umowa zawarta bez aktu notarialnego, na przykład w zwykłej formie pisemnej, nie jest umową deweloperską w rozumieniu ustawy i nie daje nabywcy pełnej ochrony, jaką ustawa przewiduje.
Co ustawa nakazuje zawrzeć w umowie deweloperskiej
Treść umowy deweloperskiej wynika w dużej mierze z prospektu informacyjnego, który deweloper ma obowiązek doręczyć nieodpłatnie osobie zainteresowanej zawarciem umowy, jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Prospekt zawiera dane dewelopera, informacje o gruncie i inwestycji, posiadanych pozwoleniach, sposobie finansowania, harmonogramie prac, cechach lokalu, standardzie wykończenia oraz wzór umowy i rzut lokalu.
Te elementy znajdują odzwierciedlenie w samej umowie: opis nieruchomości i inwestycji, cena i harmonogram wpłat, numer rachunku powierniczego, na który nabywca wpłaca środki, standard wykończenia oraz termin przeniesienia własności. Umowa musi też wskazywać warunki odstąpienia i zasady odbioru lokalu, w tym prawo nabywcy do zgłoszenia wad w protokole odbioru. Za wady odpowiada deweloper na zasadach rękojmi z Kodeksu cywilnego.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i rachunek powierniczy
Każda wpłata nabywcy trafia na rachunek powierniczy prowadzony przez bank, nie bezpośrednio do dewelopera. Od tych wpłat deweloper odprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Fundusz wypłaca nabywcom środki w sytuacjach, w których deweloper nie jest w stanie zrealizować inwestycji, na przykład przy upadłości.
Ustawa przewiduje dwa typy rachunku powierniczego: otwarty i zamknięty. Przy otwartym bank wypłaca deweloperowi środki etapami, po zakończeniu i kontroli kolejnych etapów budowy. Przy zamkniętym deweloper otrzymuje całość środków dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę, co czyni ten typ rachunku bezpieczniejszym dla kupującego.
| Cecha | Otwarty rachunek powierniczy | Zamknięty rachunek powierniczy |
|---|---|---|
| Kiedy deweloper dostaje środki | etapami, po kontroli postępu budowy | dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę |
| Bezpieczeństwo dla nabywcy | niższe, pieniądze opuszczają rachunek w trakcie budowy | wyższe, deweloper nie ma dostępu do środków przed zakończeniem inwestycji |
| Maksymalna stawka składki DFG (art. 49 ustawy) | 1% | 0,1% |
| Faktyczna stawka składki DFG (rozporządzenie MRiT z 21.06.2022) | 0,45% | 0,1% |
| Kto płaci składkę | deweloper, od wpłat nabywcy | deweloper, od wpłat nabywcy |
Rodzaj rachunku, na jaki wpłacasz pieniądze, znajdziesz w umowie deweloperskiej i w prospekcie informacyjnym. To jeden z zapisów, który warto sprawdzić przed podpisaniem, bo różnica w bezpieczeństwie między otwartym a zamkniętym rachunkiem jest realna, nie kosmetyczna.
Klauzule dotyczące rachunku powierniczego, harmonogramu wypłat i kar umownych bywają rozproszone w wielu miejscach umowy i trudno je zestawić przy jednorazowej lekturze. Analiza umowy deweloperskiej sprawdza automatycznie ponad 40 klauzul w przesłanym pliku PDF i zwraca raport ryzyk. Koszt: 249 zł, sprawdź ofertę.
Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej
Akt notarialny umowy deweloperskiej jest podstawą do wpisania roszczenia nabywcy do działu III księgi wieczystej nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja. To zabezpieczenie na wypadek, gdyby deweloper próbował zbyć nieruchomość innej osobie albo obciążyć ją dodatkowo, na przykład kolejną hipoteką.
Wpis w dziale III widoczny jest dla każdego, kto sprawdza księgę wieczystą, w tym dla banków i innych potencjalnych nabywców. Treść księgi możesz zweryfikować w elektronicznej przeglądarce ksiąg wieczystych na ekw.ms.gov.pl. Tylko umowa w formie aktu notarialnego daje podstawę do takiego wpisu, umowa w zwykłej formie pisemnej tego prawa nie zapewnia.
- 42 obszary z ustawy deweloperskiej
- Płatność online, faktura
- Raport w kilkadziesiąt minut
- Zgodność z RODO
Umowa deweloperska a rezerwacyjna i przedwstępna
Na drodze do podpisania umowy deweloperskiej nabywca często spotyka się najpierw z umową rezerwacyjną, a czasem z umową przedwstępną z Kodeksu cywilnego. To trzy różne dokumenty, o różnym poziomie ochrony.
| Cecha | Umowa rezerwacyjna | Umowa deweloperska | Umowa przedwstępna (KC) |
|---|---|---|---|
| Forma | dowolna, najczęściej pisemna | akt notarialny, obowiązkowo | dowolna, może, ale nie musi być aktem notarialnym |
| Podstawa prawna | ustawa deweloperska, art. 32 i 34 | ustawa deweloperska | Kodeks cywilny, art. 389-390 |
| Rodzaj wpłaty | opłata rezerwacyjna, maksymalnie 1% ceny z prospektu | cena zgodnie z harmonogramem, na rachunek powierniczy | zależnie od ustaleń stron |
| Wpis do księgi wieczystej | nie | tak, dział III | tylko przy formie aktu notarialnego |
| Zwrot wpłaty | w określonych przypadkach, także w podwójnej wysokości | zgodnie z warunkami umowy i ustawy | zależnie od ustaleń, roszczenie na zasadach KC |
Umowa przedwstępna sama w sobie nie musi mieć formy aktu notarialnego. Ta forma daje jednak nabywcy silniejsze uprawnienie: roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej oraz możliwość wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Bez aktu notarialnego nabywca ma słabszą pozycję, jego roszczenie ogranicza się głównie do odszkodowania.
Kiedy ustawa deweloperska nie ma zastosowania
Ustawa z 20 maja 2021 r. dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez dewelopera realizującego inwestycję, finansowaną między innymi z wpłat nabywców w trakcie budowy. Nie obejmuje zakupu na rynku wtórnym, czyli sytuacji, w której kupujesz gotową nieruchomość od jej dotychczasowego właściciela, nie od dewelopera prowadzącego inwestycję.
Na rynku wtórnym nie ma prospektu informacyjnego, rachunku powierniczego ani składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, bo te instrumenty ustawa przewidziała specjalnie dla ochrony nabywców kupujących nieruchomość jeszcze niewybudowaną lub w trakcie budowy.
Najczęstsze pytania
Czy umowa deweloperska musi być aktem notarialnym?
Tak. Ustawa z 20 maja 2021 r. wymaga formy aktu notarialnego dla każdej umowy deweloperskiej. Bez tej formy dokument nie jest umową deweloperską w rozumieniu ustawy i nie daje podstawy do wpisu roszczenia nabywcy w księdze wieczystej.
Czym różni się umowa deweloperska od umowy rezerwacyjnej?
Umowa rezerwacyjna to wcześniejszy etap, zwykle w formie pisemnej, z opłatą do 1% ceny lokalu. Umowa deweloperska to akt notarialny, obejmujący pełną cenę wpłacaną na rachunek powierniczy zgodnie z harmonogramem inwestycji.
Co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
To fundusz zasilany składkami deweloperów od wpłat nabywców na rachunek powierniczy. Wypłaca środki nabywcom, gdy deweloper nie może zrealizować inwestycji, na przykład przy upadłości. Stawka składki zależy od typu rachunku powierniczego.
Czy umowa deweloperska daje wpis do księgi wieczystej?
Tak, akt notarialny umowy deweloperskiej jest podstawą wpisu roszczenia nabywcy do działu III księgi wieczystej nieruchomości objętej inwestycją. To zabezpieczenie przed zbyciem nieruchomości przez dewelopera innej osobie.
Kiedy ustawa deweloperska nie obowiązuje?
Ustawa nie ma zastosowania na rynku wtórnym, gdzie nabywca kupuje gotową nieruchomość od dotychczasowego właściciela, a nie od dewelopera realizującego inwestycję finansowaną wpłatami nabywców w trakcie budowy.
Nie masz kilku dni na czytanie czterdziestu stron umowy? Analiza umowy deweloperskiej sprawdza ponad 40 klauzul projektu i zwraca listę ryzyk bez prawniczego słownika, z konkretnymi pytaniami do dewelopera. Wgrywasz PDF, dostajesz raport. 249 zł.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Stan prawny na 18 sierpnia 2026 r. Podstawy: ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Kodeks cywilny.
Czytaj dalej: Umowa deweloperska: na co zwrócić uwagę · Umowa rezerwacyjna mieszkania · Prospekt informacyjny dewelopera