Wycena mieszkania online: kalkulacja z cen transakcyjnych
Ile jest warte Twoje mieszkanie? Sprawdź kalkulację z cen, za które sprzedano podobne mieszkania w okolicy. Podajesz adres, metraż, piętro i stan. Dostajesz PDF z kwotą, przedziałem i poziomem pewności statystycznej. Obok widzisz 15 transakcji, z których to policzyliśmy.
- Konkretna kwota na start, nie same widełki
- Ceny z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń
- Każdą transakcję sprawdzisz sam w Geoportalu
Kalkulacja online z cen, za które sprzedano podobne mieszkania w Twojej okolicy (Rejestr Cen Nieruchomości, ceny z aktów notarialnych). Liczy ją algorytm, bez oględzin, na podstawie danych, które podasz. To nie jest operat szacunkowy: do banku, sądu lub urzędu potrzebny jest operat rzeczoznawcy majątkowego.
Czy to brzmi znajomo?
Wyobraź sobie sprzedającego, który siedzi wieczorem nad 40 ogłoszeniami. Każde mieszkanie podobne do jego. Każde z inną ceną. Średnia wychodzi świetnie. Tylko że to nie ceny sprzedaży, a życzenia.
Dlaczego to jest możliwe dopiero teraz
Od 13.02.2026 Rejestr Cen Nieruchomości jest publiczny i bezpłatny. Każdy może zobaczyć, za ile sprzedano mieszkanie w jego okolicy. Notariusze przekazują ceny z aktów staroście, a Główny Geodeta Kraju je udostępnia.
Jest jeden problem. Dane są surowe. Trafiają się udziały, sprzedaż kilku lokali w jednej cenie i rekordy z oczywistymi błędami. Samo przeklikanie mapy zajmuje wieczór, a potem trzeba jeszcze policzyć wynik.
My to zbieramy, czyścimy i liczymy w kilkanaście minut.
Zobacz przykład
Rzeszów, ul. Hetmańska, 52 m², 3. piętro, stan standardowy, rynek wtórny.
Dwa inne testy pokazują, jak stan i piętro zmieniają wynik.
Kielce, ul. Sienkiewicza, 48 m², parter, do remontu. Kalkulacja 317 000 zł, przedział 295 000-381 000 zł, pewność statystyczna średnia. Stan „do remontu” ustawia wynik w dolnej części przedziału.
Olsztyn, ul. Pieniężnego, 60 m², 6. piętro, po remoncie. Kalkulacja 471 000 zł, przedział 402 000-502 000 zł, pewność statystyczna średnia. Stan „po remoncie” ustawia wynik wyżej w przedziale.
Przykłady dla mieszkań testowych. Wynik zależy od adresu i danych, które podasz.
Co dostajesz w PDF
- Strona 1. Okładka z wynikiem. Kalkulacja, mediana zł/m² w okolicy, przedział połowy transakcji, liczba transakcji, okres i zasięg. Wszystko, co trzeba wiedzieć w 10 sekund.
- Strona 2. Kalkulacja online. Kwota, przedział i poziom pewności statystycznej. Pod spodem tabela „Jak policzyliśmy”: 15 transakcji, korekty, wzór. Nie musisz nam wierzyć na słowo.
- Strona 3. Do 20 najbliższych transakcji. Adres budynku (bez numeru lokalu), miesiąc i rok, metraż, izby, piętro, rynek, cena, zł/m² i odległość. Widzisz, z czym się porównujesz, i możesz to pokazać kupującemu.
- Strona 4. Wykresy i opis rynku. Rozkład cen, mediany według kwartału, rynku i piętra oraz krótki opis rynku napisany przez AI na podstawie tabel.
- Strona 5. Kryteria, źródła, metoda, zastrzeżenia. Wiesz, co wynik oznacza, a czego nie oznacza.
Co zyskujesz
- Konkretną kwotę na start. Nie zgadujesz, od czego zacząć rozmowę o cenie.
- Argument w rozmowie z kupującym lub pośrednikiem. Pokazujesz transakcje z aktów, nie własne przekonanie.
- Listę transakcji do sprawdzenia. Każdą zweryfikujesz w Geoportalu.
- Oszczędność czasu. Wieczór klikania mapy zastępuje kilkanaście minut oczekiwania.
- Lepszą decyzję o cenie ogłoszenia. Wiesz, gdzie kończy się rynek, a zaczyna życzenie.
Jak zamówić
- Wpisz dane. Miejscowość, ulica, numer budynku, metraż, piętro, stan i rynek (wtórny, pierwotny lub oba). Liczba pokoi jest opcjonalna.
- Zapłać online. Jeśli w okolicy jest za mało transakcji, zwracamy 100% ceny.
- Odbierz PDF mailem. Zwykle po kilkunastu minutach, najpóźniej w 24 godziny.
Cztery sposoby sprawdzenia ceny
Dane z rejestru są publiczne, więc uczciwie pokazujemy wszystkie opcje.
| Darmowe kalkulatory online | Samodzielnie w Geoportalu | Wycena online Certyfikatomat | Operat rzeczoznawcy | |
|---|---|---|---|---|
| Źródło danych | Zwykle ceny ofertowe lub nieujawnione | Ceny z aktów notarialnych (RCN) | Ceny z aktów notarialnych (RCN) | Dane rynkowe i oględziny |
| Czy widzisz transakcje | Nie | Tak, po jednej | Tak, do 20 w tabeli | Zależnie od operatu |
| Czas | Sekundy | Zwykle kilka godzin | Zwykle kilkanaście minut | Dłużej, z wizytą |
| Piętro i stan | Zwykle w ukryty sposób | Sam liczysz | Tak, wg opisanej metody | Tak, po oględzinach |
| Do banku, sądu, urzędu | Nie | Nie | Nie | Tak |
| Koszt | Bezpłatnie | Bezpłatnie + Twój czas | 79 zł | Wyższy, z oględzinami |
Dla kogo, a kiedy potrzebujesz operatu
Ta wycena jest dla Ciebie, gdy:
- sprzedajesz mieszkanie i ustalasz cenę ogłoszenia,
- kupujesz i chcesz wiedzieć, czy cena sprzedającego ma oparcie w transakcjach,
- rozmawiasz z pośrednikiem i chcesz mieć własny punkt odniesienia,
- dzielicie majątek w rodzinie i potrzebujecie liczby do rozmowy,
Potrzebujesz operatu, a nie tej wyceny, gdy:
- bank żąda dokumentu potwierdzającego wartość zabezpieczenia,
- sprawa idzie do sądu, także o podział majątku,
- urząd skarbowy wymaga wartości do podatku,
- trwa sprawa spadkowa wymagająca udokumentowanej wartości.
Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy, zwykle po oględzinach. Kalkulacja to algorytm i nie zastępuje operatu.
Jak dobieramy transakcje i jak liczymy
Dobór transakcji. Bierzemy transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych z Rejestru Cen Nieruchomości położone do 800 m od podanego adresu (gdy jest ich za mało, do 1 500 m, co zaznaczamy w raporcie), z aktów notarialnych z ostatnich 24 miesięcy, o powierzchni w przedziale ±25% podanej, z tego samego rynku (pierwotny albo wtórny), jeśli go wskażesz. Pomijamy sprzedaż udziałów, transakcje poza wolnym rynkiem, sprzedaż kilku lokali w jednej cenie i rekordy z oczywistymi błędami. Raport zawiera co najmniej 8 transakcji. Jeśli w okolicy jest ich mniej, nie wysyłamy raportu i zwracamy 100% ceny.
Kalkulacja. Podstawą jest 15 transakcji najbardziej podobnych do Twojego mieszkania (odległość, metraż, rynek, piętro, data). Stosujemy tylko dwie korekty i tylko z danych tej samej okolicy: (1) zmiana cen w czasie, gdy dane kwartalne są stabilne, maksymalnie ±10% rocznie, (2) piętro, gdy w okolicy jest wystarczająco transakcji w porównywanych grupach pięter, maksymalnie ±8%. Stan mieszkania, który podasz, nie zmienia cen transakcji, tylko wybiera punkt w przedziale: do remontu w połowie między dolną ćwiartką a medianą, standard na medianie, po remoncie w połowie między medianą a górną ćwiartką. Przedział to ceny od 1. do 3. kwartyla podobnych transakcji (co najmniej ±5% od kwoty). Poziom pewności statystycznej: wysoki od 10 podobnych transakcji i rozrzutu do 20%, średni od 6 i do 35%, niski w pozostałych przypadkach. Kwoty liczy program, sztuczna inteligencja pisze tylko opis rynku.
Zamów bez ryzyka
Gdy w okolicy jest mniej niż 8 transakcji, nie wysyłamy pustego raportu. Zwracamy 100% ceny. Dostajesz albo kalkulację z listą transakcji, albo pieniądze z powrotem.
Zamów wycenę online (79 zł) →Najczęstsze pytania
Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy według ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwykle po obejrzeniu mieszkania. Tylko operat przyjmie bank, sąd czy urząd skarbowy. Nasza kalkulacja to obliczenie algorytmu z cen transakcyjnych podobnych mieszkań w okolicy i z danych, które podasz. Nie oglądamy mieszkania i nie znamy cech, których nie ma w rejestrze. Kalkulacja pomaga zorientować się w cenach przed rozmową z pośrednikiem lub kupującym, ale nie zastępuje operatu.
Z Rejestru Cen Nieruchomości, który prowadzą starostowie. Rejestr bywa opóźniony o miesiące, a tempo różni się między powiatami. Najświeższe transakcje mogą jeszcze do niego nie trafić. PDF podaje okres, który obejmują dane.
Mówi, ile było podobnych transakcji i jak bardzo ich ceny były do siebie zbliżone: wysoki od 10 transakcji i rozrzutu do 20%, średni od 6 i do 35%, niski w pozostałych przypadkach. Nie oznacza prawdopodobieństwa sprzedaży za wskazaną kwotę. Im niższy poziom, tym szerzej patrz na przedział i na tabelę transakcji.
Najpierw rozszerzamy promień z 800 do 1500 m. Jeśli nadal jest ich mniej niż 8, nie wysyłamy pustego raportu i zwracamy 100% ceny.
Na razie wymagamy adresu z ulicą. Dla miejscowości bez nazw ulic nie wykonamy kalkulacji.
Nie. W tabeli jest adres budynku bez numeru lokalu, a datę podajemy jako miesiąc i rok. Nie ma nazwisk ani innych danych osób.
W formularzu wybierasz rynek wtórny, pierwotny lub oba. Kalkulacja liczy tylko z transakcji zgodnych z wyborem. Przy wyborze obu PDF pokazuje też mediany osobno dla każdego rynku.
Zwykle kilkanaście minut, najpóźniej 24 godziny. PDF przychodzi na adres e-mail z zamówienia.
To treść cyfrowa dostarczana od razu. Przy zamówieniu zgadzasz się na jej natychmiastowe wykonanie. Po dostarczeniu PDF prawo odstąpienia od umowy wygasa. Jeśli PDF nie dotrze, napisz do nas, a sprawę wyjaśnimy.
Tak, to najczęstsze zastosowanie. Pokazujesz kupującemu lub pośrednikowi tabelę transakcji i sposób liczenia. Rozmowa dotyczy liczb, które każdy może sprawdzić, a nie opinii.
Nie musi. Kalkulacja pokazuje, za ile sprzedawano podobne mieszkania. Twoje może mieć widok, balkon albo hałaśliwą ulicę, których algorytm nie widzi. Cena zależy też od negocjacji i terminu.
Za gotową kalkulację z rozpisanymi obliczeniami, odsiew błędów i udziałów, listę transakcji do sprawdzenia i czas. Samodzielnie zrobisz to za darmo, ale zwykle zajmie to kilka godzin.
Wycena mieszkania online: czym jest i kiedy ma sens
Wycena mieszkania online to kalkulacja na podstawie danych o sprzedanych lokalach. Jakość wyniku zależy od tego, jakie to dane. Poniżej wyjaśniamy różnice, żebyś wiedział, co kupujesz i do czego możesz to wykorzystać.
Ile jest warte moje mieszkanie? Dwa różne pytania
To pytanie ma dwie wersje. Pierwsza: za ile podobne mieszkania sprzedają się na wolnym rynku? Druga: jaka jest wartość nieruchomości określona według ustawy, potrzebna urzędowi lub bankowi? Na pierwsze odpowiada kalkulacja z cen transakcyjnych. Na drugie odpowiada tylko operat rzeczoznawcy.
Cena ofertowa a transakcyjna
Cena ofertowa to kwota z ogłoszenia. Ustala ją sprzedający lub pośrednik. Nie wiesz, czy mieszkanie się sprzedało, ani czy cena spadła po negocjacjach.
Cena transakcyjna to kwota zapisana w akcie notarialnym. Mieszkanie zmieniło właściciela, a kwota jest ostateczna. Dlatego ceny transakcyjne mieszkań są lepszym punktem odniesienia niż przeglądanie ogłoszeń.
Darmowa wycena mieszkania a nasza wycena
Darmowa wycena mieszkania online ma sens jako szybki rzut oka. Zwykle różni się od naszej w trzech miejscach:
- Dane. Wiele darmowych kalkulatorów opiera się na cenach ofertowych albo nie ujawnia źródła. My liczymy z aktów notarialnych.
- Przejrzystość. Darmowy wynik to czarna skrzynka: jedna liczba. U nas widzisz tabelę „Jak policzyliśmy”, korekty i wzór.
- Weryfikacja. Darmowe narzędzia zwykle nie pokazują listy transakcji. U nas dostajesz do 20 pozycji, które sprawdzisz w Geoportalu.
Uczciwie: dane z rejestru są bezpłatne. Płacisz za to, że ktoś je zebrał, oczyścił i policzył za Ciebie.
Operat szacunkowy a wycena online
Operat szacunkowy to dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, zwykle po oględzinach. Rzeczoznawca ocenia stan, standard, widok, hałas i układ. Bank, sąd i urząd traktują go jako podstawę.
Wycena online nie ma oględzin. Liczy algorytm z cen podobnych mieszkań. To narzędzie do planowania, nie dokument urzędowy. Wybierz operat, gdy sprawa dotyczy kredytu, sądu, podatku lub spadku. Wybierz wycenę online, gdy ustalasz cenę ogłoszenia, przygotowujesz się do negocjacji albo chcesz sprawdzić ofertę pośrednika.
Wycena mieszkania przed sprzedażą: jak ustalić cenę ogłoszenia
- Sprawdź kwotę i przedział. Kwota to punkt startowy, przedział to środek rynku w Twojej okolicy.
- Przejrzyj listę transakcji. Znajdź mieszkanie najbardziej podobne do Twojego. Czy było lepsze albo gorsze?
- Oceń cechy, których rejestr nie widzi. Balkon, cicha ulica, widok czy winda mogą przesunąć cenę w górę. Hałas, brak windy albo słaby układ w dół. Stan mieszkania kalkulacja już uwzględniła.
- Wybierz cenę ogłoszenia. Jeśli chcesz sprzedać szybko, celuj w środek przedziału lub niżej. Jeśli możesz czekać, możesz zacząć wyżej.
- Sprawdź po miesiącu. Brak telefonów to sygnał, że cena jest za wysoka względem transakcji.
Jak czytać przedział i poziom pewności statystycznej
Kwota środkowa to nie jedyna możliwa cena. To punkt, wokół którego zebrało się najwięcej podobnych transakcji. Przedział obejmuje środkową połowę cen, więc część transakcji w okolicy zawarto po cenach spoza niego.
Wąski przedział i wysoki poziom pewności oznaczają, że transakcje były do siebie podobne i było ich dużo. Szerszy przedział i średni poziom oznaczają większy rozrzut cen albo mniej bliskich porównań. Wtedy nie traktuj kwoty środkowej jak ceny sztywnej, tylko patrz na cały przedział i na tabelę. Niski poziom to sygnał, żeby uzupełnić wynik rozmową z pośrednikiem albo operatem.
Dlaczego stan i piętro zmieniają wynik
Mieszkanie do remontu sprzedaje się zwykle taniej niż to samo po remoncie. Piętro też ma znaczenie: parter, wysokie piętro i środek budynku kupujący oceniają inaczej. Dlatego pytamy o stan i piętro, a korektę za piętro liczymy z danych tej samej okolicy. Stan wybiera punkt w obrębie przedziału.
Dlaczego ceny z RCN są dobrą podstawą
Rejestr Cen Nieruchomości zbiera ceny z aktów notarialnych. Prowadzą go starostowie, a udostępnia Główny Geodeta Kraju. Od 13.02.2026 jest publiczny i bezpłatny. Daje to coś, czego nie dają ogłoszenia: pewność, że transakcja się odbyła. Rejestr ma też słabe strony: bywa opóźniony o miesiące, zawiera udziały i rekordy z błędami. Dlatego odsiewamy takie wpisy i podajemy okres, który obejmują dane.
Jak sprawdzić nasz wynik samodzielnie
Wejdź do Geoportalu i znajdź adres budynku z tabeli w PDF. Porównaj miesiąc aktu, metraż i cenę. Zrób to przy dwóch lub trzech transakcjach, a zobaczysz, że tabela nie zawiera nic, czego nie da się zweryfikować.
Kiedy wynik może odbiegać od rynku
Kalkulacja liczy z przeszłości. Jeśli rynek w Twojej okolicy zmienił się gwałtownie w ostatnich tygodniach, rejestr może tego jeszcze nie pokazywać. Podobnie z mieszkaniami nietypowymi: z antresolą, bez okien od ulicy, w budynku z problemami prawnymi. Algorytm ich nie zobaczy. Wtedy traktuj wynik jako punkt wyjścia do dalszych rozmów, a nie jako gotową cenę.
Czego nie obiecujemy
Nie obiecujemy, że sprzedasz za wynik kalkulacji. Cena sprzedaży zależy od negocjacji, terminu i cech mieszkania, których algorytm nie widzi. Kalkulacja online nie zastępuje operatu. Daje punkt odniesienia z realnych transakcji.
Zanim wystawisz ogłoszenie, sprawdź, za ile sprzedawano podobne mieszkania obok
PDF na 5 stronach: kwota, przedział, poziom pewności statystycznej i lista transakcji do sprawdzenia. Zwykle w kilkanaście minut.
Zamów wycenę online (79 zł) →Kalkulacja online z cen, za które sprzedano podobne mieszkania w Twojej okolicy (Rejestr Cen Nieruchomości, ceny z aktów notarialnych). Liczy ją algorytm, bez oględzin, na podstawie danych, które podasz. To nie jest operat szacunkowy: do banku, sądu lub urzędu potrzebny jest operat rzeczoznawcy majątkowego.
Skąd pochodzą dane
Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostów i prezydentów miast na prawach powiatu, udostępniany przez Głównego Geodetę Kraju (Krajowa Integracja Cen Nieruchomości). Rejestr obejmuje ceny z aktów notarialnych przekazanych staroście. Nie każdy powiat przekazuje dane w pełnym zakresie, a dane mogą być opóźnione lub zawierać błędy podmiotu prowadzącego rejestr.
Zastrzeżenia
Kalkulacja online z cen, za które sprzedano podobne mieszkania w Twojej okolicy (Rejestr Cen Nieruchomości, ceny z aktów notarialnych). Liczy ją algorytm, bez oględzin, na podstawie danych, które podasz. To nie jest operat szacunkowy: do banku, sądu lub urzędu potrzebny jest operat rzeczoznawcy majątkowego.
Kalkulacja nie jest ofertą, prognozą ani zapewnieniem, że mieszkanie zostanie sprzedane za wskazaną kwotę lub w granicach przedziału. Raport nie stanowi doradztwa inwestycyjnego ani podatkowego.
P.S. Jeśli w Twojej okolicy jest mniej niż 8 podobnych transakcji, nic nie tracisz. Nie wyślemy pustego raportu i zwrócimy 100% ceny.