Ceny mieszkań w średnich miastach: zestawienie transakcji z rejestru RCN

Za metr kwadratowy mieszkania płaci się najwięcej w Rzeszowie, gdzie mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 9 943 zł, a najmniej w Radomiu: 6 996 zł. To ceny transakcyjne mieszkań z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń. Zestawienie obejmuje 12 miast, a przy każdym pokazujemy medianę, liczbę transakcji i zmianę r/r. Ceny mieszkań liczymy z rejestru RCN. Dane każdego miasta kończą się w innym miesiącu, więc okresy trzeba czytać osobno.

Ceny mieszkań w 12 średnich miastach: co pokazują akty notarialne

Zestawienie obejmuje 12 miast: Bielsko-Białą, Częstochowę, Gliwice, Kielce, Koszalin, Olsztyn, Opole, Płock, Radom, Rzeszów, Toruń i Zieloną Górę. Wszystkie liczby pochodzą z aktów notarialnych zapisanych w rejestrze cen nieruchomości. Okresy 12 miesięcy różnią się między miastami, bo rejestr uzupełniany jest z opóźnieniem.

Rozstrzał jest wyraźny. Najwyższa mediana to 9 943 zł za m² w Rzeszowie, następne są Opole z 9 560 zł i Kielce z 9 393 zł. Najniższa jest w Radomiu (6 996 zł) i Częstochowie (7 030 zł). Zmiana r/r wynosi +8,5% w Olsztynie, -2,3% w Radomiu i -1,7% w Koszalinie, a w Częstochowie 0,0%. Dla Zielonej Góry zmiany r/r nie podajemy, bo poprzedni okres ma w rejestrze za mało transakcji.

Relacja między rynkiem pierwotnym i wtórnym jest w miastach różna. W Częstochowie mediana na pierwotnym to 8 532 zł, a na wtórnym 6 078 zł. W Rzeszowie i Zielonej Górze wtórny wychodzi drożej: 10 067 zł wobec 9 874 zł w Rzeszowie oraz 8 713 zł wobec 8 007 zł w Zielonej Górze.

Jak liczymy ceny transakcyjne mieszkań i dlaczego nie ceny ofertowe

Bierzemy tylko transakcje wolnorynkowe, w których sprzedano lokal mieszkalny na pełną własność. Akt musi dotyczyć jednego lokalu. Odrzucamy mieszkania o powierzchni poniżej 12 m² i powyżej 250 m² oraz ceny poniżej 1 500 zł i powyżej 40 000 zł za m². Takie transakcje wykluczamy jako odstające.

Pokazujemy medianę i kwartyle, nie średnią. Mediana to cena, poniżej której zapłacono w połowie transakcji. Kilka bardzo drogich lub bardzo tanich aktów mocno przesuwa średnią, a medianę prawie nie rusza. Kwartyle pokazują środkową połowę rynku. Jeśli oglądany lokal wypada poza nią, warto zapytać sprzedającego, skąd ta różnica.

Statystyki podajemy tylko dla grup liczących co najmniej 10 transakcji. Dane grupujemy według obrębów ewidencyjnych. Obręb to jednostka ewidencji gruntów, a jego granice nie pokrywają się z osiedlami. Cena ofertowa mówi, czego chce sprzedający. Akt notarialny mówi, ile faktycznie zapłacono, dlatego opieramy się na aktach.

Jak sprawdzić ceny transakcyjne mieszkań przy konkretnym budynku

Pojedyncze transakcje można przejrzeć bezpłatnie na mapie w serwisie geoportal.gov.pl, w warstwie cen transakcyjnych. Nasze statystyki obejmują tylko grupy z co najmniej 10 transakcjami, więc przy jednym budynku mapa da bardziej szczegółowy obraz. Rejestr prowadzą starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu, a udostępnia go Główny Urząd Geodezji i Kartografii.

1. Znajdź budynek na mapie i włącz warstwę cen transakcyjnych.
2. Porównuj mieszkania o podobnym metrażu, bo cena za m² bywa różna dla różnych grup metrażu.
3. Sprawdź datę aktu. Mediana zmienia się z kwartału na kwartał.
4. Rozdziel rynek pierwotny i wtórny.
5. Sprawdź, czy w akcie sprzedano cały lokal, czy tylko udział we własności.
6. Traktuj pojedynczy akt jako punkt odniesienia, nie regułę. Jedna transakcja może być nietypowa.

Gdy znajdziesz interesujący lokal, sprawdź jego stan prawny. Pomaga w tym analiza księgi wieczystej za 49 zł.

Dlaczego dane miast kończą się w różnych miesiącach

Rejestr cen zasilają urzędy powiatów, a robią to z różnym opóźnieniem. Dlatego okres 12 miesięcy nie jest wszędzie ten sam. Rzeszów, Opole, Częstochowa, Olsztyn i Bielsko-Biała mają dane do sierpnia 2026, Płock do czerwca 2026, a Kielce, Toruń i Zielona Góra do maja 2026.

Najstarsze dane mają Koszalin i Radom: kończą się w styczniu 2026, a okres liczymy od lutego 2025. Gliwice kończą się w lutym 2026. Porównując dwa miasta, sprawdź, czy okresy się pokrywają. Mediana z zimy 2026 nie mówi nic o lecie tego roku.

Przy każdym mieście podajemy dokładny okres. Ostatnie kwartały bywają niepełne, bo część aktów jeszcze nie trafiła do rejestru. Oznaczamy je na wykresach i w tabelach.

Jak użyć cen transakcyjnych przy kupnie i sprzedaży mieszkania

Kupujesz? Wejdź na stronę swojego miasta i sprawdź medianę dla grupy metrażowej oraz rynku, którego szukasz. Potem porównaj ją z ceną za m² oglądanego lokalu. Przed rezerwacją sprawdź jego stan prawny. Analiza księgi wieczystej za 49 zł pokazuje właściciela, hipoteki, służebności i ostrzeżenia.

Sprzedajesz? Zestaw swoje oczekiwania z transakcjami z tej samej grupy metrażu i rynku. Ta strona nie jest wyceną konkretnego lokalu, tylko obrazem cen z aktów. Przy sprzedaży mieszkania przekazujesz kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Obowiązek działa od 28 kwietnia 2023 r., a dokument kosztuje 149 zł. Więcej o nim w tekście co to jest świadectwo energetyczne.

Najczęstsze pytania

Czym są ceny transakcyjne mieszkań?

To ceny, które kupujący zapisali w aktach notarialnych. Nie są to ceny z ogłoszeń. Pokazują, ile faktycznie zapłacono za metr kwadratowy w danym mieście i okresie.

Skąd pochodzą dane o cenach mieszkań w 12 miastach?

Z rejestru cen nieruchomości (RCN), który prowadzą starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu. Udostępnia go Główny Urząd Geodezji i Kartografii. Pojedyncze transakcje obejrzysz na geoportal.gov.pl.

Czym różni się mediana ceny od średniej?

Mediana to cena, poniżej której zapłacono w połowie transakcji. Średnia dużo bardziej reaguje na kilka skrajnie drogich lub tanich aktów. Dlatego pokazujemy medianę i kwartyle, czyli środkową połowę rynku.

Dlaczego dane o cenach mieszkań się opóźniają?

Rejestr zasilają urzędy powiatów, a robią to w różnym tempie. Rzeszów ma dane do sierpnia 2026, Płock do czerwca 2026, a Koszalin i Radom do stycznia 2026. Przy każdym mieście podajemy dokładny okres.

Czy ta strona to wycena mojego mieszkania?

Nie. To statystyki z transakcji na rynku, a nie ocena konkretnego lokalu. Statystyki nie uwzględniają cech konkretnego lokalu. Pojedyncze akty przy swoim budynku sprawdzisz na geoportal.gov.pl.

W którym z tych miast ceny mieszkań są najwyższe?

W Rzeszowie: mediana 9 943 zł za m² przy 3 088 transakcjach. Kolejne są Opole (9 560 zł) i Kielce (9 393 zł). Najniższa mediana to Radom (6 996 zł), ale jego dane kończą się w styczniu 2026.

Źródła danych i metoda

• Ceny transakcyjne: Rejestr cen nieruchomości prowadzony przez starostwa i prezydentów miast, udostępniany przez Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (usługa WFS rejestru cen nieruchomości), dane pobrane 30 września 2026. Źródło: Państwowy Zasób Geodezyjny i Kartograficzny.
• Metoda: transakcje wolnorynkowe, lokale mieszkalne, pełna własność (udział 1/1), jeden lokal w akcie, powierzchnia 12-250 m², cena 1 500-40 000 zł/m²; statystyki tylko dla grup z min. 10 transakcji.

Opracowanie redakcyjne Certyfikatomat.pl na podstawie danych z rejestru cen nieruchomości i dokumentów gminy. Część opisowa przygotowana przy wsparciu AI i zweryfikowana przez redakcję. Dane aktualne na 30 września 2026.