Audyt działki przed zakupem: grunt, plan i stan prawny w jednym raporcie
Sprawdź działkę, zanim wpłacisz zadatek. Plan miejscowy, ryzyka terenu i ceny z okolicy, a do tego pełna treść księgi wieczystej z wyjaśnieniem każdego wpisu: kto jest właścicielem, czy jest hipoteka, służebność albo roszczenie. Jeden PDF, zwykle w kilkadziesiąt minut.
Do zamówienia potrzebujesz numeru działki albo adresu oraz numeru księgi wieczystej.
Co sprawdza audyt działki
Audyt łączy dwa źródła w jednym dokumencie: dane urzędowe o działce i pełna treść księgi wieczystej. System pobiera je równolegle, więc podwójny zakres nie wydłuża czasu oczekiwania.
Część o działce
- Przeznaczenie działki. Plan miejscowy albo informacja, że o zabudowie zdecydują warunki zabudowy, opisane jasnym językiem.
- Realne ceny z okolicy. Kwoty z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń, z orientacyjnym przedziałem wartości.
- Zagrożenia terenowe. Strefy zalewowe, tereny osuwiskowe i jakość gruntu pod przyszły fundament.
- Geometria i granice. Powierzchnia, kształt, punkty graniczne i długości boków działki.
- Rzeźba terenu. Wysokości i nachylenie z modelu numerycznego, czyli czy zdjęcia z ogłoszenia zgadzają się z rzeczywistością.
- Otoczenie i infrastruktura. Linie energetyczne, dojazd, sąsiedztwo przemysłowe, obszary chronione, dane demograficzne gminy.
Część o księdze wieczystej
- Pełna treść działów I do IV. Bez skracania i bez pomijania żadnego wpisu.
- Tłumaczenie każdego wpisu. Co oznacza, skąd się wziął i jakie ma znaczenie dla kupującego, zwykłym językiem.
- Etykieta ryzyka przy każdym punkcie. Atut, sprawa do sprawdzenia albo realne zagrożenie.
- Jedna lista rzeczy do zweryfikowania przed podpisaniem umowy przedwstępnej albo aktu notarialnego.
Stan prawny działki: właściciel, hipoteka, służebności, roszczenia
Na oględzinach widzisz działkę. Nie widzisz jej księgi.
Dobra lokalizacja i ładny widok niczego nie mówią o tym, kto naprawdę jest właścicielem gruntu i czy nie wisi na nim czyjś dług. Zdarza się, że sprzedający pokazuje dokumenty częściowo, tłumacząc się „to formalność, załatwimy przy notariuszu”, a tymczasem w księdze wieczystej od lat czeka niespłacona hipoteka albo roszczenie poprzedniego współwłaściciela.
Ryzyko nie znika, jeśli o nim nie wiesz. Znika dopiero wtedy, gdy sprawdzisz oba źródła naraz: co mówi urząd o samej działce i co mówi sąd wieczystoksięgowy o jej właścicielu.
Hipoteka idzie za działką, nie za osobą
Hipoteka banku sprzedającego obciąża nieruchomość. Raport pokazuje każdy wpis w dziale IV i co trzeba załatwić przed aktem.
Służebność zostaje po zakupie
Służebność przejazdu albo przesyłu przechodzi na nowego właściciela. Sprawdzamy dział III i tłumaczymy, co wpis oznacza dla budowy.
Sprzedający nie zawsze jest jedynym właścicielem
Po spadku albo podziale własność bywa rozdzielona. Dział II pokazuje, kto jest właścicielem i w jakich udziałach.
Przeznaczenie i zabudowa: plan miejscowy, warunki zabudowy i grunt
Audyt sprawdza, czy działkę obejmuje obowiązujący plan miejscowy i co z niego wynika dla zabudowy. Gdy planu nie ma, wskazujemy, że o zabudowie rozstrzyga decyzja o warunkach zabudowy. Do tego informacja z mapy geologiczno-inżynierskiej o tym, czy podłoże sprzyja zabudowie, zagrożenie powodziowe i osuwiska, ukształtowanie terenu, linie energetyczne ze strefami ochronnymi oraz dostęp do drogi publicznej.
Ile warta jest działka: ceny transakcyjne z okolicy
Pokazujemy kwoty z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości, medianę za metr kwadratowy i orientacyjny przedział wartości. To realne ceny sprzedaży, a nie ceny ofertowe z portali, czyli argument do negocjacji, zanim zaproponujesz kwotę.
Audyt działki: samodzielnie, u nas czy u prawnika
„Księgę wieczystą sprawdzę za darmo w EKW”
To prawda, treść księgi jest jawna i bezpłatna. Problem leży w języku: „hipoteka umowna kaucyjna do kwoty” albo „roszczenie o wpis prawa własności” trzeba jeszcze przełożyć na konkretne ryzyko. A księga to tylko połowa. Plan miejscowy, zagrożenie powodziowe czy ceny z okolicy są w kilkunastu innych rejestrach.
„Notariusz to sprawdzi”
Sprawdzi, ale w dniu aktu, czyli na końcu. Zadatek i umowę przedwstępną zwykle podpisujesz wcześniej. Gdy po umowie przedwstępnej nie dojdziesz do aktu z własnej winy, sprzedający może zatrzymać zadatek (art. 394 Kodeksu cywilnego). Raport PRO pokazuje ryzyka wtedy, kiedy jeszcze możesz negocjować albo zrezygnować.
„159 zł to sporo jak na PDF”
To ułamek zadatku, który ryzykujesz, i jeden dokument zamiast kilku wieczorów w urzędowych systemach. Dostajesz gotową odpowiedź z oceną ryzyka przy każdym punkcie, a nie surowe dane do samodzielnej interpretacji.
„Wolę, żeby sprawdził to prawnik”
Kancelaria albo rzeczoznawca są potrzebni, gdy chcesz opinii prawnej lub operatu szacunkowego, a audyt ich nie zastępuje. Audyt pokazuje za to w kilkadziesiąt minut, czy w ogóle jest o czym rozmawiać: z oceną ryzyka przy każdym wpisie wiesz, które sprawy wymagają konsultacji, a które są czyste.
Przykładowy audyt działki
Zobacz próbkę, zanim zapłacisz.
Fragmenty prawdziwego raportu wygenerowanego dla konkretnej działki: okładka z lokalizacją, mapa granic i ocena ryzyk. Dokładnie w takiej formie trafi na Twoją skrzynkę.
Samodzielne sprawdzenie kontra audyt
| Samodzielnie | Z audytem | |
|---|---|---|
| Źródła do przejrzenia | Osobno urząd gminy, geoportal, sąd wieczystoksięgowy | Jeden dokument, oba źródła |
| Wpisy w księdze | Język sądowy bez tłumaczenia | Każdy wpis wyjaśniony po ludzku |
| Ocena ryzyka | Musisz sam ocenić, co jest groźne | Etykieta przy każdym punkcie: atut, uwaga, ryzyko |
| Czas | Kilka wieczorów | Kilkadziesiąt minut |
Raport o działce czy audyt z księgą wieczystą?
Audyt działki z księgą wieczystą
159 zł
Teren i stan prawny w jednym raporcie. Wybierz, gdy działka ma właściciela od lat, była przedmiotem spadku albo podziału, albo po prostu wolisz mieć pewność zamiast się zastanawiać.
Zamów audyt →Raport o działce
129 zł
Sam teren: plan miejscowy, ceny z okolicy, ryzyka i otoczenie. Bez księgi wieczystej, więc nie wiesz, czy sprzedający może działką swobodnie rozporządzać.
Zobacz raport bez KW →Jak zamówić audyt działki
- Kliknij „Zamów audyt działki” i opłać zamówienie.
- Podaj numer działki albo adres oraz numer księgi wieczystej.
- Odbierz raport PDF na e-mail, zwykle w kilkadziesiąt minut, najpóźniej w ciągu 24 godzin.
Skąd wziąć numer księgi wieczystej działki
Bez numeru nie da się odczytać treści księgi, bo publiczny rejestr nie pozwala wyszukiwać po samym adresie. Numer znajdziesz w akcie notarialnym poprzedniej transakcji, w wypisie z ewidencji gruntów i budynków, albo zapytasz sprzedającego lub pośrednika. Jeśli sprzedający zwleka z podaniem numeru bez wyraźnego powodu, sam w sobie jest to sygnał, żeby zapytać dlaczego.
Nie chcesz czekać? Zamów raport o działce bez księgi wieczystej, a analizę księgi wieczystej dokupisz osobno, gdy dostaniesz numer.
Najczęściej zadawane pytania
Audyt działki z analizą księgi wieczystej kosztuje 159 zł brutto. Raport o samej działce, bez księgi wieczystej, kosztuje 129 zł. Płacisz online, fakturę dostajesz automatycznie.
Tak, ale w dniu aktu, czyli na samym końcu. Zadatek i umowę przedwstępną zwykle podpisujesz wcześniej. Audyt pokazuje hipoteki, służebności i roszczenia zanim zobowiążesz się do zakupu, kiedy jeszcze możesz negocjować albo zrezygnować.
Hipoteki są w dziale IV księgi wieczystej, a służebności, roszczenia i inne ograniczenia w dziale III. W audycie dostajesz pełną treść obu działów z wyjaśnieniem każdego wpisu i oceną ryzyka.
Właściciela i ewentualnych współwłaścicieli wraz z udziałami znajdziesz w dziale II księgi wieczystej. Księgi są jawne z mocy prawa, ale do odczytania treści potrzebny jest numer księgi: publiczny rejestr nie pozwala wyszukiwać po adresie ani nazwisku.
Tak. Dane, z których korzystamy, pochodzą z jawnych rejestrów publicznych, a treść księgi wieczystej można bezpłatnie odczytać w systemie EKW. Różnica jest w czasie i interpretacji: to kilkanaście różnych systemów, urzędowy i sądowy język oraz samodzielne wyciąganie wniosków. Audyt robi tę pracę za Ciebie i kończy się oceną ryzyka przy każdym punkcie.
Znajdziesz go w akcie notarialnym poprzedniej transakcji, wypisie z ewidencji gruntów albo u sprzedającego. Jeśli akurat go nie masz i nie chcesz czekać, zamów raport o działce bez księgi wieczystej, a analizę księgi dokupisz osobno w dowolnym momencie.
Audyt zawiera informacje z mapy geologiczno-inżynierskiej o tym, czy podłoże sprzyja zabudowie, oraz dane o zagrożeniu powodziowym i osuwiskach. Nie zastępuje badań geotechnicznych wykonywanych na działce. Jeśli audyt wskaże niekorzystne warunki gruntowe, to sygnał, żeby zlecić takie badanie przed zakupem.
Audyt zawiera wszystko, co raport o działce (plan miejscowy, ceny transakcyjne, zagrożenia terenowe, otoczenie), i dodatkowo pełną treść księgi wieczystej: właścicieli, udziały, obciążenia, hipoteki i roszczenia, z oceną ryzyka przy każdym wpisie.
Tak. Księgi wieczyste są jawne z mocy prawa i każdy może przeglądać ich treść, niezależnie od tego, czy jest stroną transakcji.
Zwykle kilkadziesiąt minut, najpóźniej 24 godziny. Treść księgi wieczystej pobierana jest równolegle z resztą danych, więc podwójny zakres nie wydłuża czasu oczekiwania.
Dla kogo jest ten raport
Dla kupujących, którzy chcą wiedzieć nie tylko, czy da się na działce budować, ale też czy transakcja jest prawnie czysta. Dla osób kupujących grunt będący od dłuższego czasu w rękach jednego właściciela albo po spadku, gdzie historia własności bywa poplątana. Dla inwestorów porównujących kilka działek przed decyzją.
Czego audyt nie zastępuje
Piszemy to wprost. Raport ma charakter informacyjny, nie jest operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego ani opinią prawną kancelarii. Ceny w raporcie to orientacyjny przedział na tle realnych transakcji w okolicy, a nie oszacowanie wartości konkretnej działki. Treść księgi wieczystej może zmienić się między przygotowaniem raportu a podpisaniem umowy, dlatego ostateczny stan prawny weryfikuje notariusz na dzień transakcji. Audyt nie zastępuje też pracy geodety (wznowienie granic w terenie) ani badań geotechnicznych gruntu.
Skąd pochodzą dane
Część o działce korzysta z ewidencji gruntów i budynków oraz ortofotomapy Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, krajowej integracji planów zagospodarowania przestrzennego, map zagrożenia powodziowego Wód Polskich, map geologiczno-inżynierskich Państwowego Instytutu Geologicznego, Rejestru Cen Nieruchomości oraz danych GUS. Część o księdze wieczystej pochodzi z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
Raport przygotowuje automatycznie system oparty na sztucznej inteligencji, na podstawie danych z rejestrów publicznych. Nie stanowi porady prawnej, opinii prawnej ani operatu szacunkowego w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Wydawca: Certyfikatomat.pl, Univentures sp. z o.o., Szczecin.
Audyt działki: teren i stan prawny przed zakupem
Jeden raport, dwa źródła danych: teren i księga wieczysta. Zwykle w kilkadziesiąt minut.
Zamów audyt działki (159 zł) →P.S. Dobre działki znikają szybko, ale zadatek wpłacony za działkę z hipoteką albo służebnością przejazdu trudno odzyskać. Sprawdź ją, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.