Umowa najmu dla wynajmującego: każda klauzula z komentarzem, po co jest

Nie. To projekt umowy złożony z wzorca klauzul na podstawie Twoich odpowiedzi, z objaśnieniami o charakterze ogólnym. Kreator nie ocenia indywidualnej sytuacji i nie odpowiada na pytania w konkretnej sprawie.

Na ustawie o ochronie praw lokatorów, Kodeksie cywilnym i ustawie o charakterystyce energetycznej budynków, według stanu prawnego z dnia wskazanego w dokumencie i na stronie. Reguły formularza pilnują m.in. limitu kaucji i terminów. W zapisach, które ustawa zamyka (np. wypowiedzenie przy zaległościach), umowa powtarza brzmienie ustawowe. Jeżeli przepisy się zmienią, wzorzec jest aktualizowany, a każdy dokument ma w stopce numer wersji wzorca.

Najem okazjonalny wymaga dodatkowych dokumentów: oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, wskazania innego lokalu, w którym najemca może zamieszkać, i zgody jego właściciela, oraz zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli wszystko jest dopełnione, opróżnienie lokalu idzie na podstawie aktu notarialnego, bez zakazu eksmisji w okresie 1 listopada - 31 marca i bez prawa najemcy do lokalu socjalnego. Kaucja jest niższa (do 6-krotności czynszu). Zwrot kaucji jest waloryzowany w obu rodzajach najmu.

Bez zgłoszenia nie stosuje się przepisów o egzekucji z najmu okazjonalnego. Umowa działa wtedy jak zwykły najem, ze wszystkimi ograniczeniami: wyrokiem sądu, oceną prawa do lokalu socjalnego i zakazem wykonywania wyroków od 1 listopada do 31 marca. Termin 14 dni liczy się od rozpoczęcia najmu, nie od podpisania umowy. W paczce jest wzór zgłoszenia i data graniczna. Jeśli wydasz lokal przed dniem rozpoczęcia najmu, 14 dni liczy się od dnia wydania. Przy kilku współwłaścicielach zgłoszenia dokonuje każdy z nich.

Ustawowy limit wynagrodzenia notariusza za oświadczenie najemcy to 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów). W 2026 r. to 480,60 zł netto, do czego dolicza się VAT i koszt wypisów. Dokładną kwotę ustala notariusz.

Przy najmie trzeba przekazać najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej (art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, t.j. Dz.U. 2024 poz. 101). Za niewykonanie obowiązku grozi grzywna do 5 000 zł. Wyjątki opisuje ustawa. Świadectwo zamówisz osobno na Certyfikatomat.pl.

Dokument dostajesz jako PDF, więc zmiany wprowadzasz w formularzu. Jeśli zmieniły się dane (kwota, data, osoby), w ciągu 14 dni od dostarczenia możesz poprosić o jedną bezpłatną regenerację. W formularzu możesz też dodać do trzech własnych postanowień. Wstawiamy je dosłownie, w osobnym paragrafie. Zapisu, który dawałby wynajmującemu prawo wejścia do mieszkania bez zgody najemcy albo odcięcia mediów, nie wstawimy wcale. Przy zapisie, który może być nieważny, zapytamy Cię, co z nim zrobić, a jeśli go zostawisz, oznaczymy go w dokumencie ramką z ostrzeżeniem. Zapisy wynikające z ustawy (kaucja, wypowiedzenie, forma najmu okazjonalnego) lepiej zostawić bez zmian, bo zmiana może pozbawić je skutku. Za treść własnych postanowień i ręczne zmiany w wydruku odpowiadasz Ty.

Najem okazjonalny wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności: podpis własnoręczny na papierze albo kwalifikowany podpis elektroniczny obu stron. Podpis "klikany" w serwisach bez kwalifikowanego certyfikatu nie spełnia tej formy.

Nie pytamy o PESEL ani numer dowodu. W dokumencie są puste linie do uzupełnienia odręcznie. Imiona, nazwiska i adresy stron służą wyłącznie do złożenia dokumentu. Dane z formularza i wygenerowane pliki przechowujemy 30 dni od dostarczenia, potem usuwamy, dlatego zapisz pliki po otrzymaniu. Szczegóły w polityce prywatności.

Dostajesz checklistę: protokół ze zdjęciami przy wydaniu, odczyt liczników, kaucja przed wydaniem kluczy, w najmie okazjonalnym komplet załączników przed wydaniem kluczy i zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu. Daty liczymy od dnia rozpoczęcia najmu, który wpiszesz. Jeśli wydasz mieszkanie wcześniej, termin zgłoszenia do urzędu skarbowego liczy się od wydania.

W zwykłym najmie do 12-krotności miesięcznego czynszu, w okazjonalnym do 6-krotności. Formularz pilnuje limitu. Zwrot następuje w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, w kwocie zwaloryzowanej. Niska kaucja nie pokryje dużych szkód, dlatego w paczce jest protokół.

Przed dostarczeniem dokumentu możesz odstąpić od zamówienia i dostaniesz pełny zwrot. Po dostarczeniu treści cyfrowej, za Twoją zgodą wyrażoną przy zamówieniu, prawo odstąpienia wygasa. Zostają uprawnienia, gdy dokument nie zgadza się z zamówieniem. Przez 14 dni od dostarczenia możesz poprosić o jedną bezpłatną regenerację przy zmianie danych wejściowych.

Nie w tej wersji. Kreator przygotowuje umowę najmu całego mieszkania przez wynajmującego prywatnego. Najem pokoju lub części lokalu, domu jednorodzinnego, lokalu użytkowego i najem w firmie wymagają innych zapisów, więc ich jeszcze nie przygotowujemy.

Wzorzec, z którego składamy umowę, czyli klauzule, objaśnienia i reguły ich doboru, sprawdził i zaakceptował radca prawny (wersja 1.2.0, 16 października 2026 r.). Radca ocenił wzorzec, a nie Twoją umowę: nie widzi zamówień, nie zna Twoich danych i nie odpowiada na pytania. Za to, co wpiszesz w formularzu, i za własne postanowienia odpowiadasz Ty. Dane radcy pozostają poufne, a dokumentację akceptacji przechowujemy.

Univentures sp. z o.o., Szczecin, KRS 0000911693. Certyfikatomat.pl wystawia świadectwa energetyczne, a ta umowa to kolejny produkt tej samej firmy.