Ceny mieszkań w Olsztynie na podstawie transakcji z aktów notarialnych

Mediany obrębów w Olsztynie rozciągają się od 6 460 zł do 17 346 zł za m², choć skrajne wartości pochodzą z grup po kilkanaście transakcji (12 i 17), a środek rynku leży w innym miejscu. W transakcjach od września 2025 do sierpnia 2026 mediana wyniosła 9 316 zł za m², przy 2 039 aktach notarialnych. Rok wcześniej było to 8 590 zł, więc zmiana r/r to +8,5%. Ceny mieszkań Olsztyn 2026 opisują tu ceny transakcyjne, a nie ogłoszenia.

Ceny za metr w obrębach Olsztyna od najdroższych do najtańszych

Rozrzut między obrębami jest duży. Najwyższą medianę ma Olsztyn 40: 17 346 zł za m², ale przy zaledwie 17 transakcjach. Dalej są Olsztyn 31 (12 313 zł za m², 25 transakcji) i Olsztyn 63 (11 895 zł za m², 96 transakcji). Na dole zestawienia stoją Olsztyn 71 (6 460 zł za m², 12 transakcji), Olsztyn 72 (6 923 zł za m², 27 transakcji) i Olsztyn 19 (7 214 zł za m², 29 transakcji).

Nazwy w tabeli to numery obrębów ewidencyjnych. Obręb jest jednostką ewidencji gruntów i jego granice nie pokrywają się z osiedlami. Numer z rejestru nie mówi więc, jak mieszkańcy nazywają swoją okolicę. Traktuj go jako etykietę statystyczną, a nie opis miejsca.

Największe próby mają Olsztyn 126 (158 transakcji, 9 811 zł za m²), Olsztyn 118 (135 transakcji, 9 591 zł za m²) i Olsztyn 14 (126 transakcji, 9 425 zł za m²). Blisko nich jest Olsztyn 110: 109 transakcji i 10 125 zł za m². Wynik z takich obrębów jest stabilniejszy niż z grupy 12 czy 17 aktów, w której kilka umów potrafi przesunąć medianę.

Pominęliśmy 33 obręby z liczbą transakcji poniżej progu 10, razem 132 transakcje. Ta strona pokazuje ceny transakcyjne z rejestru, a nie wycenę mieszkania w Olsztynie: opisuje rynek, nie konkretny lokal.

Ile kosztuje kawalerka i mieszkanie 2-pokojowe, czyli ceny wg metrażu

Najmniejsze lokale są w Olsztynie najdroższe za metr. Grupa do 35 m² ma medianę 10 000 zł za m² w 225 transakcjach. Dla 35-50 m² jest to 9 400 zł, dla 50-70 m² 9 121 zł, a powyżej 70 m² 8 416 zł. Cena m2 mieszkania w Olsztynie jest więc niższa przy większych lokalach.

Za cały lokal układ jest odwrotny. Mediana ceny to 300 000 zł do 35 m², 400 000 zł przy 35-50 m², 524 982 zł przy 50-70 m² i 670 000 zł powyżej 70 m².

Ile kosztuje kawalerka albo mieszkanie 2-pokojowe w Olsztynie? Rejestr nie zawiera liczby pokoi, więc odpowiadamy metrażem. Pokoje z ogłoszenia zestawiaj z metrażem, nie odwrotnie.

W grupie do 35 m² środkowa połowa transakcji mieści się między 8 926 zł a 11 321 zł za m². Powyżej 70 m² rozrzut jest szerszy: od 6 845 zł do 10 046 zł. Najwięcej transakcji dotyczy grupy 35-50 m² (995), a potem 50-70 m² (635).

Rynek pierwotny kontra wtórny: gdzie metr kosztuje więcej

Ceny mieszkań w Olsztynie na rynku pierwotnym mają medianę 9 626 zł za m² w 614 transakcjach. Na rynku wtórnym zawarto 1 425 transakcji, a mediana to 9 020 zł za m². Za metr drożej jest więc na pierwotnym. Wtórny stanowi jednak większość rejestru: 1 425 z 2 039 transakcji.

Mediana ceny całego mieszkania też jest wyższa na pierwotnym: 478 664 zł wobec 419 000 zł na wtórnym. Wtórny ma szerszą środkową połowę, od 7 608 zł do 10 528 zł za m². Na pierwotnym mieści się ona między 8 968 zł a 10 724 zł. Na wtórnym różnice między transakcjami są więc większe.

Wykres cen mieszkań Olsztyn: mediana za m² w kolejnych kwartałach

Wykres pod spodem pokazuje medianę za m² kwartał po kwartale. Ostatni pełny kwartał 2024 roku miał 8 319 zł za m² (599 transakcji). W pierwszym kwartale 2025 mediana rosła do 8 660 zł, w drugim do 8 681 zł, a w trzecim do 9 073 zł (643 transakcje).

W czwartym kwartale 2025 wyniosła 9 053 zł, czyli minimalnie mniej niż kwartał wcześniej. Pierwszy kwartał 2026 przyniósł 9 100 zł (393 transakcje), a drugi 9 426 zł (553 transakcje). Kierunek jest w tych danych wzrostowy, z jednym płaskim kwartałem.

Trzeci kwartał 2026 jest niepełny: 312 transakcji i mediana 9 889 zł za m². Niepełny jest też trzeci kwartał 2024 (185 transakcji, 8 639 zł za m²). Urzędy zasilają rejestr z opóźnieniem, więc dane z ostatnich tygodni mogą się jeszcze zmienić. Ceny mieszkań Olsztyn 2026 czytaj z tą uwagą.

Kupno mieszkania w Olsztynie: trzy liczby do rozmowy o cenie

Rozmowę o cenie zacznij od metrażu: dla lokalu do 35 m² punktem odniesienia jest 10 000 zł za m², dla powyżej 70 m² już 8 416 zł. Potem wybierz rynek. Pierwotny ma medianę 9 626 zł, wtórny 9 020 zł, a jego środkowa połowa jest szeroka, od 7 608 zł do 10 528 zł. Na końcu sprawdź kwartał: drugi kwartał 2026 miał 9 426 zł.

Te liczby nie ustalają ceny konkretnego lokalu, pokazują położenie rynku. Przed rezerwacją sprawdź dokumenty:

• księgę wieczystą: właściciela, hipoteki, służebności i ostrzeżenia (pomoże analiza księgi wieczystej za 49 zł),
• zgodność metrażu w akcie i w księdze,
• świadectwo energetyczne, które sprzedający przekazuje kupującemu (czym jest świadectwo).

Sprzedaż mieszkania w Olsztynie: porównanie z transakcjami i dokumenty

Sprzedający w Olsztynie najpierw ustala, do której grupy metrażowej należy jego lokal i czy zestawia się z rynkiem pierwotnym, czy wtórnym: mediany to 9 626 zł i 9 020 zł za m². Sprzedający przekazuje kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej (obowiązek od 28 kwietnia 2023 r.). Wyjaśnia to tekst o tym, czym jest świadectwo charakterystyki. Świadectwo dla mieszkania kosztuje u nas 149 zł.

Najczęstsze pytania o ceny mieszkań: Olsztyn

Ile kosztuje m² mieszkania w Olsztynie w 2026 roku?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 9 316 zł za m², a transakcji było 2 039. Połowa umów zmieściła się między 8 085 zł a 10 559 zł. Rok wcześniej mediana wynosiła 8 590 zł.

Ile kosztuje mieszkanie dwupokojowe w Olsztynie?

Rejestr podaje powierzchnię, nie liczbę pokoi. Lokale 35-50 m² mają medianę 400 000 zł, czyli 9 400 zł za m². Do 35 m² mediana ceny to 300 000 zł.

Dlaczego obręb Olsztyn 40 ma medianę 17 346 zł za m²?

To wynik 17 transakcji, więc kilka umów może go mocno przesuwać. Obręb ewidencyjny nie jest osiedlem. Przy większej próbie wysoko jest Olsztyn 63: 11 895 zł za m² w 96 transakcjach.

Gdzie warto kupić mieszkanie w Olsztynie?

Nie doradzamy lokalizacji. Dane pokazują, że obręb Olsztyn 126 ma najwięcej transakcji (158) i medianę 9 811 zł za m². Najniższą medianę ma Olsztyn 71: 6 460 zł, ale w 12 transakcjach.

O ile na rynku pierwotnym w Olsztynie jest drożej niż na wtórnym?

Mediana za m² to 9 626 zł na pierwotnym i 9 020 zł na wtórnym. Cały lokal kosztuje na pierwotnym typowo 478 664 zł, na wtórnym 419 000 zł. Wtórnych transakcji było 1 425, pierwotnych 614.

Źródła danych i metoda

• Ceny transakcyjne: Rejestr cen nieruchomości prowadzony przez starostwa i prezydentów miast, udostępniany przez Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (usługa WFS rejestru cen nieruchomości), dane pobrane 30 września 2026. Źródło: Państwowy Zasób Geodezyjny i Kartograficzny.
• Metoda: transakcje wolnorynkowe, lokale mieszkalne, pełna własność (udział 1/1), jeden lokal w akcie, powierzchnia 12-250 m², cena 1 500-40 000 zł/m²; statystyki tylko dla grup z min. 10 transakcji.

Opracowanie redakcyjne Certyfikatomat.pl na podstawie danych z rejestru cen nieruchomości i dokumentów gminy. Część opisowa przygotowana przy wsparciu AI i zweryfikowana przez redakcję. Dane aktualne na 30 września 2026.