MPZP Nadarzyn: status planu ogólnego, mapa planów i ceny gruntów

Plan ogólny gminy Nadarzyn jest w opracowaniu (według BIP gminy, stan na 29 października 2026 r.). Konsultacje społeczne zakończyły się 15 października 2026 r., a rada gminy nie ogłosiła uchwalenia. Dla nowych wniosków o warunki zabudowy liczy się to, że według BIP plan w Nadarzynie jeszcze nie wszedł w życie. MPZP Nadarzyn znajdziesz przez BIP gminy i Rejestr Urbanistyczny. Dla działek z przeznaczeniem budowlanym jednorodzinnym akty z dwóch lat dają medianę 342 zł/m².

MPZP Nadarzyn mapa: BIP gminy i serwis z planami

Punkt wyjścia to strona BIP o obowiązujących aktach planowania przestrzennego. Wykazu obowiązujących planów miejscowych nie wypisano tam w treści strony. Jest tylko odsyłacz do serwisu nadarzyn.e-mapa.net. To platforma komercyjnego dostawcy, do której gmina sama prowadzi link.

Strona BIP ma datę ostatniej aktualizacji 14 marca 2024 r. Traktuj ją jako wskazówkę, gdzie szukać planów, a nie jako bieżący spis.

Szersze informacje zbiera zakładka BIP o planowaniu przestrzennym. Ma podstrony o obowiązujących aktach, o procedurach planistycznych w toku i o planie ogólnym. Drugie źródło to Rejestr Urbanistyczny. Działa od 1 lipca 2026 r., dostęp jest bezpłatny. Dane poszczególnych gmin mogą być w nim jeszcze niepełne.

Plan ogólny gminy Nadarzyn: etap prac i skutek dla wniosków

Według strony BIP o planie ogólnym, stan na 29 października 2026 r., plan ogólny jest w opracowaniu. Rada Gminy przystąpiła do jego sporządzania uchwałą nr II.14.2024 z 15 maja 2024 r. Projekt przeszedł ponowne uzgadnianie i opiniowanie. Konsultacje społeczne trwały od 16 września do 15 października 2026 r., a spotkanie otwarte wyznaczono na 29 września 2026 r.

BIP nie podaje uchwalenia planu, więc według tego źródła plan nie wszedł w życie. Nie przesądzamy, kiedy to nastąpi.

Dla nowych wniosków o warunki zabudowy oznacza to w Nadarzynie czekanie na uchwalenie planu i jego wejście w życie. Terminy i wyjątki opisuje poradnik o warunkach zabudowy.

Plan zagospodarowania przestrzennego Nadarzyn: pokrycie 88,0% gminy

Według GUS (Bank Danych Lokalnych, rok 2025) obowiązujące miejscowe plany obejmują 88,0% powierzchni gminy. Rok wcześniej było to 84,0%. Ten odsetek mówi o powierzchni, a nie o tym, co wolno zbudować na jednej parceli. Liczby obowiązujących planów nie podajemy, bo BIP jej nie publikuje.

W Nadarzynie z 88,0% pokrycia wynika prosty podział. Działka w obszarze planu miejscowego podlega jego uchwale, a poza planami wracasz do sekcji o planie ogólnym i terminie wniosku.

Podstrona BIP o procedurach planistycznych w toku wymienia plany miejscowe w sporządzaniu. To nie są plany obowiązujące. Przy czytaniu legendy mpzp Nadarzyn pamiętaj, że znaczenie symboli podaje uchwała danego planu. Ogólne zasady czytania i zamawiania dokumentów zbiera strona o MPZP w gminach.

W gminie jest też obszar rewitalizacji (jednostki Nadarzyn 3 i Nadarzyn 4) o powierzchni 1,89 km², czyli 2,57% gminy, według Gminnego Programu Rewitalizacji do 2030.

Działki budowlane i ceny gruntów: 531 transakcji z aktów notarialnych

Rejestr cen nieruchomości zawiera od września 2024 r. do sierpnia 2026 r. 531 sprzedaży niezabudowanych działek z przeznaczeniem budowlanym jednorodzinnym w Nadarzynie, o powierzchni od 300 do 5 000 m². Środkowa cena wyniosła 342 zł/m², przy medianie powierzchni 1 200 m² i cenie całej działki 410 000 zł. Jeśli sprawdzasz cenę działki budowlanej w gminie Nadarzyn, to jest punkt odniesienia z aktów, a nie z ogłoszeń.

Dolny kwartyl to 245 zł/m², górny 415 zł/m². Połowa transakcji mieści się między tymi wartościami. Ostatnie 12 miesięcy dały medianę 355 zł/m² przy 275 transakcjach, a rok wcześniej było 330 zł/m² przy 256. To zmiana o +7,6%. Dla szerszej grupy niezabudowanych działek 300-5 000 m², bez rolnych, leśnych i drogowych w rejestrze (w tym bez wpisanego przeznaczenia), mediana to 340 zł/m² w 559 transakcjach.

Działek z przeznaczeniem rolnym rejestr w tym okresie nie pokazuje (0 transakcji). Porównania z cenami rolnymi nie podajemy.

Mediana ceny działek budowlanych w ostatnich 12 miesiącach: 355 zł/m² (275 transakcji), w poprzednich 12 miesiącach: 330 zł/m² (256 transakcji). Zmiana: +7,6%.

Ceny w obrębach: od Woli Krakowiańskiej po obręb Nadarzyn

Oficjalnej listy sołectw nie odczytaliśmy. Najwyższą medianę w tabeli ma obręb Nadarzyn: 445 zł/m² (45 transakcji). Dalej jest Wolica z medianą 426 zł/m² (32 transakcje) i Walendów z medianą 399 zł/m² (32 transakcje). W Walendowie kwartyle to 364 i 418 zł/m², w Strzeniówce 263 i 482 zł/m² (28 transakcji).

Najwięcej transakcji zanotowano w Rusiecu: 95, z medianą 385 zł/m². Drugie w kolejności są Stara Wieś (87 transakcji, 360 zł/m²) i Kajetany (56 transakcji, 378 zł/m²).

Na drugim końcu tabeli są Krakowiany z medianą 171 zł/m² (37 transakcji) i Wola Krakowiańska z medianą 154 zł/m² (19 transakcji). Młochów ma 240 zł/m² (19 transakcji), a Rozalin i Urzut po 283 zł/m². Tabela pokazuje obręby z co najmniej 10 transakcjami. Dwa obręby są poniżej progu i nie mają własnych statystyk. Przy małej próbie pojedyncza sprzedaż może przesunąć medianę.

Obręb ewidencyjny to jednostka ewidencji gruntów. Jego granice nie zawsze pokrywają się z granicami sołectwa czy miejscowości.

Nadarzyn: 580 z 643 sprzedaży to działki budowlane jednorodzinne

Z 643 sprzedaży niezabudowanych działek w 98,8% aktów przeznaczenie jest wpisane w rejestrze cen, a w 8 transakcjach go brakuje. Budowlana jednorodzinna to 580 transakcji. Dalej są inna zabudowa (25), inne (16), droga (13) i leśne (1).

Przeznaczenie w rejestrze cen wpisuje starostwo przy rejestracji transakcji. To informacja pomocnicza, a nie wypis z planu miejscowego: o tym, co wolno zbudować, rozstrzyga plan i wypis z niego.

Powódź, rezerwaty i obszar chronionego krajobrazu

Poniższe punkty pochodzą z uzasadnienia projektu planu ogólnego z etapu ponownych uzgodnień. To dokument projektu, a nie akt obowiązujący ani wypis z planu. Konkretną działkę sprawdź osobno.

• Powódź. Według map zagrożenia powodziowego ISOK (Wody Polskie), przywołanych w uzasadnieniu, obszary szczególnego zagrożenia powodzią (Q1% i Q10%) występują głównie w dolinach Utraty i Zimnej Wody oraz w obniżeniach i zespołach stawów, m.in. w rejonie Walendowa. W gminie nie ma rzek obwałowanych. Walendów ma w tabeli cen własny wiersz: 399 zł/m² (32 transakcje).
• Rezerwaty przyrody. Uzasadnienie wymienia rezerwaty „Młochowski Grąd” (27,00 ha) i „Młochowski Łęg” (12,04 ha). W obu obowiązuje zakaz wznoszenia budowli oraz zakładania urządzeń komunikacyjnych i technicznych.
• Obszar chronionego krajobrazu. Część gminy leży w Warszawskim Obszarze Chronionego Krajobrazu, m.in. Lasy Młochowskie, dolina Utraty, wieś Strzeniówka i część Rozalina. Projekt planu ogólnego ogranicza tam presję zabudowy i wyznacza strefy otwarte.
• Lasy. Zajmują 2054,84 ha, czyli 28,0% powierzchni gminy.
• Tereny zamknięte i górnictwo. Według uzasadnienia w gminie nie ustanowiono terenów zamkniętych, obszarów ograniczonego użytkowania ani obszarów wymagających rekultywacji. To informacja z projektu dokumentu.

Obciążenia konkretnej parceli, choćby w Strzeniówce czy Rusiecu, widać dopiero w jej księdze. Pomaga Analiza księgi wieczystej za 49 zł.

Co sprawdzić przed zakupem działki w Nadarzynie, gdy według BIP plan ogólny nie obowiązuje

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprawdź te punkty.

• Status planu ogólnego. Według BIP plan ogólny w Nadarzynie jeszcze nie obowiązuje. Zapytaj sprzedającego, czy działka leży w obszarze obowiązującego planu miejscowego. Jeśli wspomina o warunkach zabudowy, ustal, czy wniosek złożono przed 1 września 2026 r., czy po tej dacie.
• Przeznaczenie w dokumentach. Poproś urząd gminy Nadarzyn o wypis z planu lub zaświadczenie. Ustna informacja i wpis w rejestrze cen to za mało.
• Cena na tle obrębu. Porównaj ofertę z medianą obrębu i liczbą transakcji. Obręb Nadarzyn ma medianę 445 zł/m², a Krakowiany 171 zł/m². Jedno zdanie o narzędziu: Raport o działce za 129 zł zestawia plan, przeznaczenie i ceny z aktów dla wskazanej działki.
• Woda. Zapytaj, czy działka leży w dolinie Utraty lub Zimnej Wody albo w obniżeniu terenu. Dotyczy to także rejonu Walendowa.
• Ochrona przyrody. Ustal, czy działka leży w Warszawskim Obszarze Chronionego Krajobrazu albo w granicach rezerwatu. Pytaj o to zwłaszcza przy działkach w Strzeniówce i Rozalinie.
• Księga wieczysta. Strzeniówka i Rozalin leżą w części objętej obszarem chronionego krajobrazu, więc obok ochrony przyrody przejrzyj w księdze właściciela, służebności i hipoteki. Opcją z analizą dokumentu jest Raport o działce PRO za 179 zł.
• Dojazd i uzbrojenie. W Rusiecu, gdzie zanotowano najwięcej transakcji (95), ustal dojazd do drogi publicznej oraz źródło wody, kanalizacji, prądu i gazu.
• Klasa gruntu. Ustal ją w wypisie z ewidencji gruntów.

Dalsze kroki opisują poradniki o sprawdzaniu działki przed zakupem i o sprawdzaniu budowlanego charakteru działki. Przeznaczenie budowlane w rejestrze cen traktuj jako wskazówkę do dalszej weryfikacji.

Najczęstsze pytania o MPZP w gminie Nadarzyn

Czy w Nadarzynie można jeszcze dostać warunki zabudowy?

Plan ogólny Nadarzyna jeszcze nie wszedł w życie (BIP, stan na 29 października 2026 r.). Konsultacje zakończyły się 15 października 2026 r., a uchwały rady gminy jeszcze nie ogłoszono. Nowy wniosek o warunki zabudowy czeka więc na wejście planu w życie. Zobacz poradnik o warunkach zabudowy.

Na jakim etapie jest plan ogólny gminy Nadarzyn?

Rada Gminy przystąpiła do sporządzania planu uchwałą nr II.14.2024 z 15 maja 2024 r. Projekt przeszedł ponowne uzgadnianie i opiniowanie, a konsultacje trwały od 16 września do 15 października 2026 r. Uchwalenie przez radę gminy nie zostało ogłoszone.

Czy działka w Nadarzynie od 2026 może nie być już budowlana?

Według GUS miejscowe plany obejmują 88,0% powierzchni gminy (rok 2025), a rok wcześniej 84,0%. Dla działki w obszarze takiego planu rozstrzyga jego uchwała. Dla działki poza planami liczą się warunki zabudowy (zob. zasady przejściowe).

Ile kosztuje działka budowlana w Nadarzynie?

W aktach z ostatnich dwóch lat środkowa cena działek z przeznaczeniem budowlanym jednorodzinnym to 342 zł/m², z kwartylami 245 i 415 zł/m². Obręb Nadarzyn ma medianę 445 zł/m², a Krakowiany 171 zł/m².

Czy w rejonie Walendowa jest zagrożenie powodziowe?

Według uzasadnienia projektu planu ogólnego, opartego na mapach ISOK, obszary szczególnego zagrożenia powodzią występują m.in. w rejonie Walendowa. To dokument projektu, a nie wypis z planu. Położenie swojej działki sprawdź osobno.

Które części gminy Nadarzyn leżą w obszarze chronionego krajobrazu?

Uzasadnienie projektu planu ogólnego wymienia m.in. Lasy Młochowskie, dolinę Utraty, wieś Strzeniówka i część Rozalina w Warszawskim Obszarze Chronionego Krajobrazu. Zasięg dla konkretnej działki ustal w dokumentach z urzędu.

Źródła danych i metoda

• Ceny transakcyjne: Rejestr cen nieruchomości prowadzony przez starostwa i prezydentów miast, udostępniany przez Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (usługa WFS rejestru cen nieruchomości), dane pobrane 29 października 2026. Źródło: Państwowy Zasób Geodezyjny i Kartograficzny.
• Metoda: transakcje wolnorynkowe, nieruchomości gruntowe niezabudowane; kategoria wg przeznaczenia największej działki w akcie wpisanego do RCN; działki budowlane jednorodzinne 300-5 000 m²; statystyki tylko dla grup z min. 10 transakcji.
• bdl.stat.gov.pl
• bip.nadarzyn.pl
• bip.nadarzyn.pl
• bip.nadarzyn.pl
• bip.nadarzyn.pl (dokument PDF)

Opracowanie redakcyjne Certyfikatomat.pl na podstawie danych z rejestru cen nieruchomości i dokumentów gminy. Część opisowa przygotowana przy wsparciu AI i zweryfikowana przez redakcję. Dane aktualne na 29 października 2026.