MPZP Niepołomice: mapa planów, plan ogólny i ceny gruntów
Niepołomice mają 52 obowiązujące plany miejscowe, które pokrywają 99,41% gminy, a gmina nie opublikowała informacji o projekcie planu ogólnego (według strony gminy, stan na 30 września 2026 r.). Według raportu gminy w 2025 r. nie wydano żadnej decyzji o warunkach zabudowy. Mapę MPZP Niepołomice otworzysz w portalu niepolomice.e-mpzp.pl. Mediana działek z przeznaczeniem budowlanym jednorodzinnym w aktach z 24 miesięcy to 245 zł/m².
- Plan ogólny gminy
- Plan ogólny Niepołomic jest w trakcie sporządzania: etap zbierania wniosków się zakończył, projektu nie opublikowano (według strony gminy, stan na 30 września 2026 r.).
- Transakcje działek niezabudowanych
- 724 aktów w 24 miesiącach (od lipca 2024 do czerwca 2026)
- Mediana ceny
- 245 zł/m² (działki budowlane (zabudowa jednorodzinna), 254 transakcji)
Kupujesz działkę w gminie Niepołomice? Raport zbiera plan miejscowy, plan ogólny, ceny z aktów notarialnych z okolicy i flagi ryzyka dla jednej, konkretnej działki.
Mapa MPZP Niepołomice: portal gminy, rejestr planów i Rejestr Urbanistyczny
Punktem wyjścia jest zakładka gminy o planie zagospodarowania. Odsyła ona do systemu informacji przestrzennej niepolomice.e-mpzp.pl. Tam znajdziesz mapę planów miejscowych gminy.
Na portalu gminy działa też rejestr planów miejscowych wraz ze zmianami oraz ogólna mapa planu. Osobnej podstrony planowania w BIP nie ustaliliśmy, więc nie szukaj jej tam.
Uzupełnieniem jest Rejestr Urbanistyczny, bezpłatny od 1 lipca 2026 r. Dane gmin bywają w nim jeszcze niepełne.
Procedury wspólne dla wszystkich gmin opisujemy w jednym miejscu: wypis, wyrys i zaświadczenie o przeznaczeniu (opłaty, terminy), jak krok po kroku sprawdzić plan dla działki oraz kiedy potrzebne jest odrolnienie.
Plan ogólny gminy Niepołomice: 950 wniosków i brak projektu
Plan ogólny Niepołomic jest dziś w trakcie sporządzania, nie został uchwalony i nie obowiązuje (dane ze strony gminy z 30 września 2026 r.). Rada Miejska przystąpiła do prac uchwałą nr XV/163/25 z 24 kwietnia 2025 r., a burmistrz przyjmował wnioski od 28 maja do 31 lipca 2025 r. Według raportu o stanie gminy za 2025 rok wpłynęło ich ponad 950.
Po naborze podstrona planu ogólnego nie zawiera już nowych informacji, a rejestr e-mapa.net wpisuje przy gminie „brak projektu”. Raport opisuje 2025 rok jako czas pierwszych kroków. Studium z 2010 r. (zmiany 2016, 2021) straciło moc najpóźniej 31 sierpnia 2026 r. Stan projektu planu ogólnego sprawdź w Rejestrze Urbanistycznym lub w urzędzie.
Co to oznacza dla warunków zabudowy. Od 1 września 2026 r. decyzję o warunkach zabudowy na nowy wniosek można wydać tylko w gminie, w której wszedł w życie plan ogólny (art. 59 ust. 3 nowelizacji z 7 lipca 2023 r.). Dopóki plan ogólny tej gminy nie wejdzie w życie, takiej decyzji wydać nie można. Postępowania wszczęte przed utratą mocy studium toczą się według dotychczasowych przepisów, a obowiązujące plany miejscowe zachowują moc. Reforma planowania w skrócie.
Plan zagospodarowania przestrzennego Niepołomice: 52 uchwały zamiast jednego dokumentu
Raport o stanie gminy podaje na koniec 2025 roku 52 obowiązujące plany i 11 zmian tekstowych uchwał. Pokrycie gminy wynosi 99,41%, a GUS (Bank Danych Lokalnych, 2024) pokazuje 99,4%. Oba źródła się zgadzają. To jednak średnia dla całej gminy i nic nie mówi o tym, co wolno na Twojej parceli.
W obowiązujących planach około 32,8% powierzchni przeznaczono pod tereny inwestycyjne, 60,9% pod rolnictwo i zieleń, a 6,3% pod komunikację. W 2025 roku gmina prowadziła 10 procedur nowych planów. Wpłynęły też 2 wnioski o Zintegrowany Plan Inwestycyjny w Podłężu, przy ulicy Wielickiej.
Plan zagospodarowania przestrzennego Niepołomice składa się więc z kilkudziesięciu odrębnych uchwał. Najpierw ustal, która z nich dotyczy Twojej działki. Potem czytaj jej zapisy. Legenda mpzp Niepołomice nie istnieje jako jedna: znaczenie symboli podaje uchwała danego planu.
Zbiorczy opis procedur i opłat znajdziesz na stronie MPZP gmin, a zestawienie dla jednej parceli daje Raport o działce.
Działki budowlane i ceny gruntów: co mówią akty notarialne
Od lipca 2024 r. do czerwca 2026 r. rejestr cen nieruchomości zapisał 254 transakcje niezabudowanych działek z wpisanym przeznaczeniem budowlanym jednorodzinnym, o typowej wielkości pod dom. Mediana ceny za metr to 245 zł/m². Mediana powierzchni wynosi 1 121 m², a mediana ceny działki 300 000 zł. To ceny z aktów notarialnych, nie z ogłoszeń.
Rozstęp jest szeroki: dolny kwartyl to 138 zł/m², górny 400 zł/m². Ostatnie 12 miesięcy dały medianę 218 zł/m² przy 140 transakcjach. Poprzednie 12 miesięcy: 281 zł/m² przy 114 transakcjach. Mediana w ostatnich 12 miesiącach jest o 22,4% niższa niż w poprzednich 12. Do szerszego zbioru niezabudowanych działek bez przeznaczenia rolnego, leśnego i drogowego należą też akty bez wpisanego przeznaczenia. Ma on medianę 337 zł/m² (492 transakcje) i kwartyle 177 zł/m² oraz 760 zł/m².
Na drugim biegunie są grunty rolne: mediana 13 zł/m² przy 70 transakcjach, kwartyle 6 zł/m² i 24 zł/m². Ich mediana powierzchni to 3 617 m². Mediany dla obu grup podajemy obok siebie, bez wniosków o przyczynach różnicy.
| Rodzaj działki | Transakcje | Mediana za m² | Połowa transakcji mieści się w | Mediana powierzchni |
|---|---|---|---|---|
| Budowlane, zabudowa jednorodzinna (300-5 000 m²) | 254 | 245 zł | 138-400 zł | 1 121 m² |
| Niezabudowane 300-5 000 m², bez rolnych i leśnych | 492 | 337 zł | 177-760 zł | 1 002 m² |
| Rolne | 70 | 13 zł | 6-24 zł | 3 617 m² |
Mediana ceny działek budowlanych w ostatnich 12 miesiącach: 218 zł/m² (140 transakcji), w poprzednich 12 miesiącach: 281 zł/m² (114 transakcji). Zmiana: -22,4%.
Ceny działek w obrębach: 368 zł/m² w Niepołomicach, 121 zł/m² w Zagórzu
Najdroższy jest obręb Niepołomice: mediana 368 zł/m². Ma też najwięcej aktów, bo 102 transakcje, przy medianie powierzchni 1 048 m².
Pozostałe obręby leżą znacznie niżej. Podłęże: 220 zł/m² (16 transakcji). Staniątki: 208 zł/m² (16). Wola Batorska, największe sołectwo gminy: 190 zł/m² (39). Dalej Zabierzów Bocheński z 158 zł/m² (27), Wola Zabierzowska z 143 zł/m² (14) i Zagórze z 121 zł/m² (10).
Tabela obejmuje obręby z co najmniej 10 transakcjami. Sześć obrębów tego progu nie osiągnęło i nie ma własnych statystyk. Przy dziesięciu aktach jedna nietypowa sprzedaż potrafi przesunąć medianę. Największe działki sprzedawano we Woli Zabierzowskiej: mediana 1 461 m².
| Obręb ewidencyjny | Transakcje | Mediana za m² | Połowa transakcji mieści się w | Mediana powierzchni |
|---|---|---|---|---|
| Niepołomice | 102 | 368 zł | 288-488 zł | 1 048 m² |
| Podłęże* | 16 | 220 zł | 111-393 zł | 1 242 m² |
| Staniątki* | 16 | 208 zł | 104-336 zł | 1 416 m² |
| Wola Batorska | 39 | 190 zł | 160-244 zł | 1 097 m² |
| Zabierzów Bocheński | 27 | 158 zł | 96-199 zł | 1 334 m² |
| Wola Zabierzowska | 14 | 143 zł | 112-206 zł | 1 461 m² |
| Zagórze | 10 | 121 zł | 96-161 zł | 1 042 m² |
Obręb ewidencyjny to jednostka ewidencji gruntów. Jego granice nie zawsze pokrywają się z granicami sołectwa czy miejscowości.
* Obręb o bardzo dużym rozrzucie cen (górny kwartyl co najmniej trzy razy wyższy od dolnego). W tych samych danych są tam transakcje z bardzo różnych segmentów, więc mediana słabo opisuje typową działkę. Przy konkretnej działce patrz na transakcje z najbliższego sąsiedztwa.
Ceny w gminie to średnia z setek aktów. Raport o działce pokazuje transakcje z najbliższej okolicy Twojej działki, plan miejscowy i flagi ryzyka.
Przeznaczenie wpisane w rejestrze cen a zapisy planu
Rejestr zawiera 724 transakcje niezabudowanych działek z 24 miesięcy. Starostwo wpisało przeznaczenie przy 73,6% z nich, a 191 aktów go nie ma. Przeważa kategoria budowlana jednorodzinna: 309 transakcji. Następne są „inne” (84), rolne (70), inna zabudowa (39) i droga (31).
| Przeznaczenie wpisane w rejestrze cen | Transakcje (24 mies.) |
|---|---|
| zabudowa jednorodzinna | 309 |
| brak wpisu przeznaczenia w rejestrze | 191 |
| inne | 84 |
| teren rolniczy | 70 |
| inna zabudowa (wielorodzinna, usługi, produkcja) | 39 |
| drogi | 31 |
Przeznaczenie w rejestrze cen wpisuje starostwo przy rejestracji transakcji. To informacja pomocnicza, a nie wypis z planu miejscowego: o tym, co wolno zbudować, rozstrzyga plan i wypis z niego.
Ryzyka lokalne: zalew Wisły, Puszcza Niepołomicka, autostrada
Poniższe punkty pochodzą z dokumentów opisanych przy każdym z nich.
- Powódź. Według dokumentu powiatowego prawie cały obszar gminy, poza terenami na południe od Niepołomic, leży w zasięgu zalewu Wisły przy przepływach katastrofalnych i jest chroniony wałami. Dokument jest bez daty, więc ryzyko powodziowe swojej działki sprawdź w mapach Wód Polskich. Ten sam dokument wskazuje też ryzyko powodzi lokalnej z mniejszych cieków.
- Natura 2000. W Puszczy Niepołomickiej leży obszar ptasi (gminy Niepołomice, Kłaj i Drwinia) oraz obszary siedliskowe. Przynależność poszczególnych obszarów siedliskowych do gminy wymaga potwierdzenia w GDOŚ. Wykaz obszarów prowadzi Nadleśnictwo Niepołomice. Parku krajobrazowego nie wykazano.
- Drogi i kolej. Przez gminę przebiegają autostrada z węzłem Podłęże oraz drogi krajowe i wojewódzkie. Zakończył się pierwszy etap obwodnicy Podłęża i Niepołomic. Działają linie kolejowe ze stacją Podłęże i przystankiem Staniątki, a planowana jest linia Podłęże-Piekiełko. Opis pochodzi z raportu o stanie gminy. Sąsiedztwo tych tras sprawdź na mapie przy konkretnej działce.
- Osuwiska i szkody górnicze. W dostępnych dokumentach gminy nie znaleźliśmy o nich wzmianek, ale nie sprawdzaliśmy rejestru osuwisk. To nie jest potwierdzenie braku ryzyka.
Przed zakupem sprawdź też księgę wieczystą działki: hipoteki, służebności, roszczenia i ostrzeżenia w dziale III i IV.
Lista kontrolna przed zakupem w gminie, gdzie plany pokrywają niemal cały teren
Przed umową przedwstępną warto zapytać sprzedającego i urząd o poniższe rzeczy.
- Numer planu. Skoro obowiązują 52 plany, poproś o numer uchwały obejmującej działkę i o wypis. Sama deklaracja sprzedającego nie wystarczy.
- Warunki zabudowy. Według raportu gminy w 2025 r. nie wydano żadnej takiej decyzji. Jeśli sprzedający obiecuje warunki zabudowy, poproś o numer i datę decyzji.
- Cena w obrębie. Zestaw ofertę z medianą obrębu i liczbą transakcji. Niepołomice: 368 zł/m². Zagórze: 121 zł/m², ale to tylko 10 aktów.
- Zalew Wisły. Zapytaj, czy działkę sprawdzono w mapach Wód Polskich. Dokument powiatowy o zasięgu zalewu nie ma daty.
- Puszcza i Natura 2000. Przy działce w pobliżu Puszczy Niepołomickiej ustal, czy nie należy do obszaru chronionego.
- Księga wieczysta. Przeczytaj działy III i IV: służebności, hipoteki, ostrzeżenia. Tłumaczy je Analiza księgi wieczystej, a razem z planem i cenami zbiera Raport o działce PRO za 179 zł.
- Droga i media. Zapytaj o dostęp do drogi publicznej albo służebność oraz o przyłącza wody, kanalizacji, prądu i gazu.
- Klasa gruntu. Wypis z ewidencji pokaże, czy na działkę czeka odrolnienie. Zasady opisuje strona MPZP gmin.
Ogólne kroki kontroli zebraliśmy w poradniku o sprawdzaniu działki przed zakupem.
Najczęstsze pytania o MPZP w gminie Niepołomice
Czy w Niepołomicach można jeszcze dostać warunki zabudowy?
Plan ogólny nie obowiązuje, a jego projektu gmina nie opublikowała (stan na 30 września 2026 r.). Bez obowiązującego planu ogólnego na wniosek złożony od 1 września 2026 r. decyzji o warunkach zabudowy wydać nie można. Według raportu gminy w 2025 r. nie wydano żadnej takiej decyzji. Zobacz poradnik o warunkach zabudowy.
Czy działka w Niepołomicach może od 2026 przestać być budowlana?
Gmina ma 52 plany miejscowe pokrywające 99,41% terytorium, a plan ogólny jest dopiero w przygotowaniu, więc przeznaczenie większości działek wynika dziś z planu miejscowego. Mapę planów znajdziesz w portalu niepolomice.e-mpzp.pl.
Ile kosztuje działka budowlana w Niepołomicach?
Akty z 24 miesięcy dają medianę 245 zł/m² dla działek z przeznaczeniem budowlanym jednorodzinnym, przy kwartylach 138 zł/m² i 400 zł/m². Obręb Niepołomice ma medianę 368 zł/m², a Zagórze 121 zł/m². Mediana w ostatnich 12 miesiącach jest o 22,4% niższa niż w poprzednich 12.
Które ryzyka lokalne sprawdzić przy zakupie w gminie Niepołomice?
Według dokumentu powiatowego prawie cały obszar gminy leży w zasięgu zalewu Wisły przy przepływach katastrofalnych i jest chroniony wałami. W Puszczy Niepołomickiej są obszary Natury 2000. Przez gminę biegnie autostrada z węzłem Podłęże. Sprawdź swoją działkę w mapach Wód Polskich.
Ile planów miejscowych obowiązuje w gminie Niepołomice i gdzie je zobaczyć?
Raport o stanie gminy za 2025 rok mówi o 52 planach i 11 zmianach tekstowych uchwał, z pokryciem 99,41%. Mapę planów otworzysz w portalu niepolomice.e-mpzp.pl albo w Rejestrze Urbanistycznym.
Chcesz sprawdzić też księgę wieczystą działki: hipoteki, służebności, roszczenia? Wybierz wariant PRO.
Źródła danych i metoda
- Ceny transakcyjne: Rejestr cen nieruchomości prowadzony przez starostwa i prezydentów miast, udostępniany przez Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (usługa WFS rejestru cen nieruchomości), dane pobrane 30 września 2026. Źródło: Państwowy Zasób Geodezyjny i Kartograficzny.
- Metoda: transakcje wolnorynkowe, nieruchomości gruntowe niezabudowane; kategoria wg przeznaczenia największej działki w akcie wpisanego do RCN; działki budowlane jednorodzinne 300-5 000 m²; statystyki tylko dla grup z min. 10 transakcji.
- bip.malopolska.pl
- niepolomice.krakow.lasy.gov.pl
- niepolomice.e-mpzp.pl
- niepolomice.eu
- niepolomice.eu
- niepolomice.eu (dokument PDF)
Opracowanie redakcyjne Certyfikatomat.pl na podstawie danych z rejestru cen nieruchomości i dokumentów gminy. Część opisowa przygotowana przy wsparciu AI i zweryfikowana przez redakcję. Dane aktualne na 30 września 2026.