MPZP Szemud: plan ogólny już obowiązuje, co z cenami działek

Plan ogólny gminy Szemud wszedł w życie 23 września 2026 r. (według Dziennika Urzędowego Województwa Pomorskiego, uchwała XXVII/362/2026). Nowe warunki zabudowy można teraz uzyskać tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy, z wyjątkami. Według GUS (Bank Danych Lokalnych, 2025) obowiązujące miejscowe plany obejmują 24,3% powierzchni gminy. Mediana ceny działek budowlanych jednorodzinnych w aktach notarialnych wynosi 223 zł/m² (ceny transakcyjne do lutego 2026 r.).

MPZP Szemud: wykaz ponad 100 uchwał i plan bazowy z 2006 roku

Uchwały miejscowych planów znajdziesz w Biuletynie Informacji Publicznej, na stronie gminy Szemud o MPZP. Jest to wykaz uchwał: plan bazowy z 2006 r. i liczne uchwały zmieniające z kolejnych lat. Wykaz liczy ponad 100 pozycji i nie rozdziela planów obowiązujących od uchylonych. Przy szukaniu mpzp Szemud mapa nie wystarczy więc samo odnalezienie uchwały. Trzeba ustalić, czy dotyczy ona Twojego terenu i czy nadal obowiązuje.

Z głównej strony gminy prowadzi odnośnik do zewnętrznego serwisu e-mapa.net. W naszej weryfikacji z 29 października 2026 r. serwis ten nie odpowiadał, dlatego go tu nie linkujemy.

Uzupełnieniem jest Rejestr Urbanistyczny. Działa od 1 lipca 2026 r., dostęp jest bezpłatny. Dane poszczególnych gmin mogą być w nim jeszcze niepełne.

Informacje o samym planie ogólnym zebrała gmina na osobnej stronie: plan ogólny gminy Szemud uchwalony.

Plan ogólny gminy Szemud: uchwała XXVII/362/2026 i jej skutki

Według oficjalnego Dziennika Urzędowego Województwa Pomorskiego, stan na 29 października 2026 r., plan ogólny gminy Szemud jest uchwalony i obowiązuje. Rada Gminy Szemud uchwaliła go 28 sierpnia 2026 r. uchwałą XXVII/362/2026. Ogłoszenie ukazało się 8 września 2026 r. (poz. 3499). Plan wszedł w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia, czyli 23 września 2026 r. Procedurę rozpoczęła uchwała LVII/719/2024 z 29 kwietnia 2024 r.

Dla kupującego w Szemudzie oznacza to jedno: od 23 września 2026 r. nowe warunki zabudowy są możliwe tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy, z wyjątkami (rozbudowa, nadbudowa, odbudowa).

Plan ogólny może wyznaczyć takie obszary uzupełnienia zabudowy. Nasze źródła nie podają, czy i gdzie zrobiono to w Szemudzie. Otwórz uchwałę i sprawdź, czy Twoja działka leży w takim obszarze. Szersze omówienie znajdziesz w poradniku o warunkach zabudowy w 2026 roku.

Plan zagospodarowania przestrzennego Szemud: plan z 2006 roku i zmiany

Według GUS (Bank Danych Lokalnych, rok 2025) obowiązujące miejscowe plany obejmują 24,3% powierzchni gminy. W latach 2009-2024 wskaźnik ten mieścił się w przedziale od 23,7% do 24,9%. To dane statystyczne. Nie mówią one, co plan dopuszcza na konkretnej działce. Liczby planów obowiązujących nie podajemy: wykaz gminy nie rozdziela ich od uchylonych.

Uchwała z 28 sierpnia 2026 r. nie uchyliła planów z wykazu gminy. Na czele wykazu gminy stoi plan bazowy z 2006 r., uchwała LVI/465/2006 z 25 października 2006 r. Obejmuje on fragmenty 21 wsi, między innymi Będargowo, Bojano, Kielno, Koleczkowo, Szemud i Zęblewo. Do niego dochodzą uchwały zmieniające z lat 2008-2026. Które z uchwał z wykazu obowiązują, ustal dla swojej działki. Gdy w wykazie widzisz kilka uchwał dla jednej wsi, sprawdź, która z nich dotyczy Twojej działki.

Legenda mpzp Szemud to część uchwały konkretnego planu. Znaczenie symboli podaje uchwała danego planu, a nie plan sąsiedni ani wiedza z innej gminy.

Plan miejscowy rozstrzyga o przeznaczeniu terenu i zasadach zabudowy. Nie zastępuje sprawdzenia księgi wieczystej, dojazdu ani klasy gruntu. Urzędowe potwierdzenie daje wypis z planu albo zaświadczenie z urzędu gminy. Procedury ich uzyskania opisuje strona MPZP w gminach.

Działki budowlane: ceny z aktów notarialnych do lutego 2026

Rejestr cen nieruchomości zawiera od marca 2024 r. do lutego 2026 r. 413 sprzedaży niezabudowanych działek budowlanych jednorodzinnych o powierzchni od 300 do 5 000 m² w gminie Szemud. Ostatnia transakcja w danych pochodzi z 26 lutego 2026 r., więc podajemy ceny transakcyjne do lutego 2026 r. Mediana ceny wyniosła 223 zł/m², przy medianie powierzchni 1 160 m² i cenie całej działki 270 000 zł. Tak wygląda cena działki budowlanej w gminie Szemud według aktów, nie ogłoszeń.

Środkowa połowa transakcji mieści się między 163 zł/m² (kwartyl dolny) a 329 zł/m² (kwartyl górny). W ostatnich 12 miesiącach okresu danych mediana wyniosła 222 zł/m² (218 transakcji), a w poprzednich 12 miesiącach 223 zł/m² (195 transakcji). Zmiana to -0,4%.

Drugi zestaw to działki niezabudowane 300-5 000 m², z których wyłączono wpisy rolne, leśne i drogowe (zostały te z wpisanym i niewpisanym przeznaczeniem). Liczy 1 067 transakcji, medianę 175 zł/m² i kwartyle 112 oraz 260 zł/m². Mediana powierzchni wynosi 1 175 m².

Mediana ceny działek budowlanych w ostatnich 12 miesiącach: 222 zł/m² (218 transakcji), w poprzednich 12 miesiącach: 223 zł/m² (195 transakcji). Zmiana: -0,4%.

Od Bojana po Częstkowo: ceny działek w obrębach

Obręb Szemud to tylko jeden z obrębów gminy, obok Bojana, Kielna czy Koleczkowa.

Na szczycie tabeli stoi Bojano z medianą 374 zł/m². Odnotowano tam 107 transakcji, najwięcej w gminie. Kwartyle 269 i 1 259 zł/m² pokazują duży rozrzut, a mediana powierzchni to 1 048 m². Warzno ma medianę 303 zł/m², lecz opartą na 12 transakcjach. Dobrzewino wypada na 245 zł/m² (43 transakcje), Koleczkowo na 227 zł/m² (75 transakcji).

W obrębie Szemud mediana wynosi 201 zł/m² (48 transakcji), a w Kielnie 186 zł/m² (47 transakcji). Na drugim końcu tabeli są Kowalewo z medianą 167 zł/m² (14 transakcji), Przetoczyno z 149 zł/m² (16 transakcji) i Częstkowo ze 105 zł/m² (11 transakcji). Tabela obejmuje obręby z co najmniej 10 transakcjami. Osiem obrębów nie przekroczyło tego progu i nie ma własnych statystyk. Przy małej próbie jedna sprzedaż może przesunąć medianę.

Obręb ewidencyjny to jednostka ewidencji gruntów. Jego granice nie zawsze pokrywają się z granicami sołectwa czy miejscowości.

* Obręb o bardzo dużym rozrzucie cen (górny kwartyl co najmniej trzy razy wyższy od dolnego). W tych samych danych są tam transakcje z bardzo różnych segmentów, więc mediana słabo opisuje typową działkę. Przy konkretnej działce patrz na transakcje z najbliższego sąsiedztwa.

Przeznaczenie w aktach: 725 transakcji z wpisem „inne”

Z 1 258 transakcji niezabudowanych działek przeznaczenie wpisano w 96,6% aktów, a w 43 go brakuje. Kategoria „inne” obejmuje 725 transakcji, czyli więcej niż budowlana jednorodzinna (445). Dalej są droga (25), inna zabudowa (13), leśna (5) i rolna (2).

Przeznaczenie w rejestrze cen wpisuje starostwo przy rejestracji transakcji. To informacja pomocnicza, a nie wypis z planu miejscowego: o tym, co wolno zbudować, rozstrzyga plan i wypis z niego.

Natura 2000, park krajobrazowy, rzeka Kacza i osuwiska

Poniższe punkty pochodzą z uzasadnienia planu ogólnego gminy Szemud. To dokument towarzyszący planowi, a nie wypis z planu. Nie sprawdzaliśmy osobno rejestru osuwisk SOPO, danych GDOŚ ani Wód Polskich. Konkretną działkę sprawdź osobno.

• Natura 2000 i rezerwaty. Na terenie gminy są obszary Natura 2000 Pełcznica i Mechowiska Zęblewskie oraz rezerwaty przyrody Pełcznica i Okuniewo. Zasięg tych form sprawdź dla swojej działki (źródło).
• Parki krajobrazowe. Część gminy leży w Trójmiejskim Parku Krajobrazowym wraz z otuliną, a część w otulinie Kaszubskiego Parku Krajobrazowego. Obowiązują zakazy i ograniczenia z uchwał parkowych (źródło).
• Powódź. Obszary szczególnego zagrożenia powodzią o prawdopodobieństwie 1% i 10% wyznaczono w zlewni rzeki Kacza. Według uzasadnienia planu ogólnego (dokument z etapu uchwalania) zakwalifikowano je do strefy otwartej, w której nie dopuszcza się zabudowy. Czy zapis utrzymał się w uchwalonym planie, sprawdź w uchwale (źródło uzasadnienia: źródło).
• Osuwiska. W bazie SOPO w gminie są zewidencjonowane osuwiska i tereny zagrożone ruchami masowymi. Według uzasadnienia planu ogólnego (dokument z etapu uchwalania) zasadniczo wyłącza się je ze stref inwestycyjnych. Czy zapis utrzymał się w uchwalonym planie, sprawdź w uchwale (źródło uzasadnienia: źródło).

Uzasadnienie planu ogólnego nie jest wypisem z planu ani księgi wieczystej. Służebności i hipoteki pokaże Analiza księgi wieczystej za 49 zł.

Przed zakupem w Szemudzie: od uchwały XXVII/362/2026 do mediany Bojana

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, przejdź te punkty po kolei. Zaczynają od planu ogólnego, kończą na cenach w obrębie.

• Status planu ogólnego. Plan ogólny obowiązuje od 23 września 2026 r. Jeśli sprzedający ma decyzję o warunkach zabudowy albo wniosek w toku, poproś o kopię z widoczną datą. Decyduje data wniosku. Przy nowym wniosku ustal w uchwale, czy działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy.
• Plan miejscowy. Sprawdź w wykazie uchwał, czy działkę obejmuje plan bazowy z 2006 r. albo uchwała zmieniająca. Poproś o wypis lub zaświadczenie, nie o ustną informację.
• Cena na tle obrębu. Porównaj cenę z oferty z tabelą obrębów: od 374 zł/m² w Bojanie do 105 zł/m² w Częstkowie, gdzie próba to tylko 11 transakcji.
• Ryzyka przyrodnicze. Sprawdź położenie względem obszarów Natura 2000, parków krajobrazowych i zlewni rzeki Kacza. Dołóż pytanie o osuwiska.
• Księga wieczysta. Przy działce z obrębu o niskiej próbie, jak Częstkowo, sprawdź księgę: właściciela, służebności i hipoteki. Pomoże Raport o działce PRO z analizą księgi wieczystej za 179 zł.
• Dostęp do drogi. Dojazd do działki w obrębie Kielno czy Koleczkowo ustal na mapie i zapytaj, czy prowadzi drogą publiczną.
• Uzbrojenie. Cena z obrębu nie mówi o mediach, więc poproś o dokumenty przyłączy.
• Klasa gruntu. Klasa gruntu wynika z wypisu z ewidencji. Plan, przeznaczenie i ceny z okolicy zbiera dla jednej działki Raport o działce za 129 zł.

Dalsze kroki są w poradniku o sprawdzaniu działki przed zakupem.

Najczęstsze pytania o MPZP w gminie Szemud

Czy w gminie Szemud można jeszcze dostać warunki zabudowy?

Plan ogólny gminy Szemud obowiązuje od 23 września 2026 r. Po jego wejściu w życie nowe warunki zabudowy można uzyskać tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy, z wyjątkami (rozbudowa, nadbudowa, odbudowa). Sprawdź w uchwale XXVII/362/2026, czy Twoja działka leży w takim obszarze. Zobacz też poradnik o warunkach zabudowy.

Czy plan ogólny gminy Szemud uchylił miejscowe plany?

Nie. Uchwała XXVII/362/2026 nie uchyliła planów z wykazu gminy. Które z nich dotyczą Twojej działki, ustal sam. Według GUS obowiązujące plany obejmują 24,3% powierzchni gminy (2025). Plan bazowy z 2006 r. (LVI/465/2006) dotyczy fragmentów 21 wsi.

Ile kosztuje działka budowlana w gminie Szemud?

W aktach z okresu od marca 2024 r. do lutego 2026 r. mediana ceny działek budowlanych jednorodzinnych to 223 zł/m². Kwartyle wynoszą 163 i 329 zł/m², a mediana ceny całej działki 270 000 zł.

Który obręb w tabeli ma najwyższą, a który najniższą medianę?

Wśród obrębów z co najmniej 10 transakcjami najwyższą medianę ma Bojano: 374 zł/m² (107 transakcji, duży rozrzut). Najniższą Częstkowo: 105 zł/m², ale to tylko 11 transakcji. Osiem obrębów nie ma własnych statystyk.

Jakie ograniczenia przyrodnicze obowiązują w gminie Szemud?

Według uzasadnienia planu ogólnego na terenie gminy są obszary Natura 2000 Pełcznica i Mechowiska Zęblewskie oraz rezerwaty Pełcznica i Okuniewo. Część gminy leży w Trójmiejskim Parku Krajobrazowym z otuliną, a część w otulinie Kaszubskiego Parku Krajobrazowego. Zagrożenie powodzią wyznaczono w zlewni rzeki Kacza.

Czy studium uwarunkowań gminy Szemud nadal obowiązuje?

Nie. Studium uwarunkowań straciło moc najpóźniej 31 sierpnia 2026 r. W gminie Szemud obowiązuje plan ogólny od 23 września 2026 r.

Źródła danych i metoda

• Ceny transakcyjne: Rejestr cen nieruchomości prowadzony przez starostwa i prezydentów miast, udostępniany przez Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (usługa WFS rejestru cen nieruchomości), dane pobrane 29 października 2026. Źródło: Państwowy Zasób Geodezyjny i Kartograficzny.
• Metoda: transakcje wolnorynkowe, nieruchomości gruntowe niezabudowane; kategoria wg przeznaczenia największej działki w akcie wpisanego do RCN; działki budowlane jednorodzinne 300-5 000 m²; statystyki tylko dla grup z min. 10 transakcji.
• edziennik.gdansk.uw.gov.pl (dokument PDF)
• szemud.pl
• szemud.pl (dokument PDF)
• szemud.pl
• szemud.pl

Opracowanie redakcyjne Certyfikatomat.pl na podstawie danych z rejestru cen nieruchomości i dokumentów gminy. Część opisowa przygotowana przy wsparciu AI i zweryfikowana przez redakcję. Dane aktualne na 29 października 2026.