MPZP Zabierzów: plan ogólny w toku, 99,9% gminy pod planami miejscowymi

Plan ogólny gminy Zabierzów nie obowiązuje. Według strony gminy, stan na 30 września 2026 r., trwa jego sporządzanie, a projektu nie opublikowano. Plany miejscowe pokrywają według GUS 99,9% powierzchni gminy. MPZP Zabierzów obejrzysz w SIP GISON. W aktach notarialnych mediana ceny działek budowlanych to 304 zł/m².

Mapa planów w SIP GISON i pułapka z archiwalnym serwisem

Gmina udostępnia mapę planów w systemie SIP GISON (sip.gison.pl/zabierzow). Prowadzi do niego strona główna gminy. Tam szukaj obowiązującego planu. Na stronie gminy działają też podstrony o planowaniu przestrzennym i o planach miejscowych.

Jedna zakładka wprowadza w błąd. Odnośnik „planowanie” kieruje do archiwalnej kopii serwisu planistycznego z 2021 r. Ten wykaz się nie aktualizuje, więc nie opieraj na nim decyzji o zakupie.

Uzupełnieniem jest Rejestr Urbanistyczny, bezpłatny i czynny od 1 lipca 2026 r. Dane gmin bywają w nim jeszcze niepełne, dlatego portal gminy traktuj jako źródło pierwsze.

Wypis, wyrys i zaświadczenie z urzędu opisuje strona zbiorcza MPZP gmin. Tutaj zostajemy przy tym, co dotyczy samego Zabierzowa.

Co oznacza dla kupującego brak planu ogólnego w Zabierzowie

Podstrona „Plan ogólny” na stronie gminy zawiera, według stanu na 30 września 2026 r., wyłącznie dokumenty z 2024 r. Rada Gminy przystąpiła do sporządzania planu uchwałą nr LX/670/24 z 29 lutego 2024 r. Wnioski przyjmowano do 31 lipca 2024 r., po przesunięciu terminu obwieszczeniem Wójta z 21 czerwca 2024 r. Projektu gmina nie opublikowała, a plan nie został uchwalony.

Studium z 2010 r. (uchwała L/488/10) straciło moc najpóźniej 31 sierpnia 2026 r.

Plan zagospodarowania przestrzennego Zabierzów: 20 planów i nowy projekt dla Zabierzowa i Kochanowa

Bank Danych Lokalnych GUS (stan na 2024) wykazuje w gminie 20 planów miejscowych. Pokrywają one 99,9% powierzchni. To statystyka, która nie mówi, co dopuszcza plan na Twojej parceli. Serwisy zewnętrzne podają inne liczby uchwał niż GUS. Za wzorzec przyjmij wykaz na stronie gminy.

Pokrycie planami to 99,9% powierzchni gminy. Pierwsze pytanie brzmi więc: który plan obejmuje tę działkę.

Prace planistyczne nadal trwają. Ogłoszenie Wójta z 24 września 2026 r. przesuwa terminy dla projektu planu sołectw Zabierzów i Kochanów. Wyłożenie zaplanowano od 2 do 23 listopada 2026 r., dyskusję publiczną na 9 listopada 2026 r.

W Pisarach zakończyły się konsultacje projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego w rejonie ulicy Redziny, prowadzone od 31 sierpnia do 27 września 2026 r.

Legenda mpzp Zabierzów nie jest wspólna dla całej gminy. Symbole na rysunku objaśnia uchwała konkretnego planu, więc czytaj jej tekst, a nie tylko mapę. Plan nie zastępuje sprawdzenia księgi wieczystej, dojazdu ani klasy gruntu. Urzędowo przeznaczenie potwierdza dopiero wypis albo zaświadczenie.

Cena działki budowlanej w gminie: co wynika z aktów z 24 miesięcy

Punktem wyjścia jest 198 transakcji z rejestru cen, zawartych od sierpnia 2024 r. do lipca 2026 r. Dotyczą działek niezabudowanych z wpisanym przeznaczeniem budowlanym jednorodzinnym. Środkowa transakcja to 304 zł/m², przy medianie powierzchni 1 420 m² i medianie ceny 445 000 zł. Dane pochodzą z aktów, a nie z ogłoszeń. Taki punkt odniesienia pomaga, gdy oceniasz ceny gruntów w gminie.

Środkowa połowa transakcji mieści się między 201 zł/m² a 438 zł/m². Ostatnie 12 miesięcy dały medianę 320 zł/m² w 99 transakcjach, a poprzednie 12 miesięcy 285 zł/m², również w 99 transakcjach. Zmiana to +12,3%. Gdy do zbioru dołączą działki bez wpisanego przeznaczenia rolnego, leśnego i drogowego, mediana wynosi 329 zł/m² (338 transakcji).

W transakcjach działek rolnych mediana to 31 zł/m² (27 transakcji, kwartyle 15 zł/m² i 60 zł/m²), a mediana powierzchni 4 062 m².

Mediana ceny działek budowlanych w ostatnich 12 miesiącach: 320 zł/m² (99 transakcji), w poprzednich 12 miesiącach: 285 zł/m² (99 transakcji). Zmiana: +12,3%.

Od Zabierzowa po Kobylany: rozpiętość cen między obrębami

Najwyższą medianę ma obręb Zabierzów: 567 zł/m² (14 transakcji). Za nim jest Rząska z 394 zł/m² (23 transakcje), a potem Bolechowice z 353 zł/m².

Najniżej stoją Kleszczów z medianą 204 zł/m² (12 transakcji) i Kobylany z 198 zł/m² (10 transakcji). W Kobylanach mediana powierzchni sięga 2 018 m², w Zelkowie 2 120 m² przy cenie 233 zł/m². Bolechowice mają najwięcej transakcji w zbiorze: 37.

Tabela obejmuje obręby z co najmniej 10 transakcjami. Dwanaście obrębów budowlanych zostaje poniżej progu i nie ma własnych statystyk. Przy tak małych próbach jedna sprzedaż potrafi przesunąć medianę, więc czytaj te liczby jako tło do rozmowy, a nie cennik.

Obręb ewidencyjny to jednostka ewidencji gruntów. Jego granice nie zawsze pokrywają się z granicami sołectwa czy miejscowości.

* Obręb o bardzo dużym rozrzucie cen (górny kwartyl co najmniej trzy razy wyższy od dolnego). W tych samych danych są tam transakcje z bardzo różnych segmentów, więc mediana słabo opisuje typową działkę. Przy konkretnej działce patrz na transakcje z najbliższego sąsiedztwa.

Przeznaczenie wpisane w rejestrze cen a zapis w planie

Rejestr obejmuje 449 transakcji działek niezabudowanych. W 92,7% z nich starostwo wpisało przeznaczenie, a w 33 aktach pole jest puste. Najliczniejsza kategoria to budowlana jednorodzinna (217 transakcji). Dalej idą inne (135), rolne (27), droga (25), inna zabudowa (7) i leśne (5).

Przeznaczenie w rejestrze cen wpisuje starostwo przy rejestracji transakcji. To informacja pomocnicza, a nie wypis z planu miejscowego: o tym, co wolno zbudować, rozstrzyga plan i wypis z niego.

Parki krajobrazowe, Natura 2000 i lotnisko Balice: kontrola przed zakupem

Poniższe punkty pochodzą z materiałów urzędowych o gminie. Opisują tło, a nie ustalenia planu dla konkretnej parceli.

• Parki krajobrazowe. Według gminy 62,8% jej powierzchni leży w granicach dwóch parków: Dolinek Krakowskich i Tenczyńskiego Parku Krajobrazowego. Ustal, czy działka leży w parku albo w otulinie, bo od tego mogą zależeć ograniczenia. Podział opisuje charakterystyka gminy.
• Natura 2000. Na terenie gminy leży obszar siedliskowy Dolinki Jurajskie. Gmina potwierdza objęcie dolinek programem Natura 2000. Zasięg obszaru sprawdzisz w usłudze GDOS.
• Rezerwaty i pomniki przyrody. Gmina wymienia rezerwaty Dolina Kluczwody (35,22 ha), Skała Kmity (19,47 ha), Wąwóz Bolechowicki oraz Kleszczowskie Wąwozy (63,48 ha, zarządzenie RDOS z 28 stycznia 2025 r.), a także 53 pomniki przyrody. Źródło: strona gminy.
• Lotnisko. W gminie leży międzynarodowy port lotniczy Kraków-Balice. Sprawdź, czy działka wchodzi w obszar ograniczonego użytkowania lotniska. Informacje publikuje strona lotniska Kraków-Balice.

Hipoteki, służebności i ostrzeżenia z księgi wieczystej to inna kategoria ryzyka. Ujawnia je Analiza księgi wieczystej za 49 zł. Ogólny przegląd kontroli znajdziesz w poradniku o sprawdzeniu działki przed zakupem.

Osiem pytań do sprzedającego działkę w Zabierzowie

Zadaj je, zanim podpiszesz umowę przedwstępną. Odpowiedzi poproś na piśmie.

• Który plan obejmuje działkę? Pokrycie planami to 99,9%, więc liczy się konkretna uchwała i jej ustalenia. Jeśli sprzedający powołuje się na wniosek o warunki zabudowy, poproś o datę jego złożenia.
• Czy działka leży w rejonie planu sołectw Zabierzów i Kochanów? Projekt będzie wyłożony od 2 do 23 listopada 2026 r. Zmiana zapisów może dotknąć nowego właściciela.
• Czy plan dla tej działki był zmieniany? Poproś o wypis z aktualnego brzmienia planu.
• Jak cena wypada na tle obrębu? Obręb Zabierzów ma medianę 567 zł/m², a Kobylany 198 zł/m². Uwzględnij wielkość parceli, bo mediany powierzchni się różnią.
• Czy działka leży w parku, otulinie albo obszarze Natura 2000? Odpowiedź powinna opierać się na dokumencie, a nie na deklaracji.
• Czy dotyczy jej strefa lotniska Kraków-Balice? Sprawdź obszar ograniczonego użytkowania na stronie lotniska.
• Co mówi księga wieczysta? Interesują Cię właściciel, służebności, hipoteki i ostrzeżenia. Plan i księgę zestawia Raport o działce PRO z analizą księgi wieczystej (179 zł).
• Jak wygląda dojazd, uzbrojenie i klasa gruntu? Ustal, czy droga jest publiczna albo objęta służebnością, jakie są przyłącza i jaką klasę użytku ma grunt w ewidencji. Od klasy zależy, czy potrzebne będzie odrolnienie, o czym pisze strona MPZP gmin. Gdy chcesz dostać plan, ceny z okolicy i flagi ryzyka dla jednej parceli, służy do tego Raport o działce za 129 zł.

Najczęstsze pytania o MPZP w gminie Zabierzów

Czy w Zabierzowie można jeszcze dostać warunki zabudowy?

Bez obowiązującego planu ogólnego na wniosek złożony od 1 września 2026 r. decyzji o warunkach zabudowy wydać nie można. W Zabierzowie plan ogólny nie obowiązuje (według strony gminy, stan na 30 września 2026 r.), a uchwałę o przystąpieniu podjęto 29 lutego 2024 r. Plany miejscowe pokrywają 99,9% powierzchni gminy. Zobacz też poradnik o warunkach zabudowy.

Czy plan ogólny Zabierzów unieważni obowiązujące mpzp?

Nie. W Zabierzowie plan ogólny w ogóle jeszcze nie obowiązuje: uchwałę o przystąpieniu podjęto 29 lutego 2024 r. pod numerem LX/670/24, wnioski przyjmowano do 31 lipca 2024 r., a projektu gmina nie opublikowała. Obowiązujące plany miejscowe pozostają w mocy.

Ile kosztują działki budowlane w Zabierzowie i który obręb jest najdroższy?

Mediana z aktów z ostatnich 24 miesięcy to 304 zł/m², a środkowa połowa transakcji mieści się między 201 zł/m² a 438 zł/m². Najwyższą medianę ma obręb Zabierzów (567 zł/m²), najniższą Kobylany (198 zł/m²).

Ile planów miejscowych obowiązuje w gminie Zabierzów?

Według GUS, stan na 2024, jest ich 20, a razem obejmują 99,9% powierzchni gminy. Serwisy zewnętrzne podają inne liczby uchwał niż GUS. Aktualny wykaz sprawdź w SIP GISON, do którego prowadzi strona gminy.

Na co uważać przy zakupie działki w Zabierzowie?

Parki krajobrazowe zajmują według gminy 62,8% jej powierzchni. W gminie leży też obszar Natura 2000 Dolinki Jurajskie oraz port lotniczy Kraków-Balice. Przed zakupem ustal, czy działka wchodzi w któryś z tych obszarów. Pomoże poradnik o sprawdzaniu działki.

Źródła danych i metoda

• Ceny transakcyjne: Rejestr cen nieruchomości prowadzony przez starostwa i prezydentów miast, udostępniany przez Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (usługa WFS rejestru cen nieruchomości), dane pobrane 30 września 2026. Źródło: Państwowy Zasób Geodezyjny i Kartograficzny.
• Metoda: transakcje wolnorynkowe, nieruchomości gruntowe niezabudowane; kategoria wg przeznaczenia największej działki w akcie wpisanego do RCN; działki budowlane jednorodzinne 300-5 000 m²; statystyki tylko dla grup z min. 10 transakcji.
• portpolska.pl
• sdi.gdos.gov.pl
• zabierzow.org.pl
• zabierzow.org.pl
• zabierzow.org.pl
• zabierzow.org.pl
• zabierzow.org.pl

Opracowanie redakcyjne Certyfikatomat.pl na podstawie danych z rejestru cen nieruchomości i dokumentów gminy. Część opisowa przygotowana przy wsparciu AI i zweryfikowana przez redakcję. Dane aktualne na 30 września 2026.