Raport o działce: audyt przed zakupem

Raport przygotowuje nasz system automatyczny na podstawie danych z rejestrów publicznych i danych podanych przez Ciebie. Ma charakter informacyjny i edukacyjny.

Co znajdziesz w raporcie

• Plan miejscowy i przeznaczenie terenu. Czy działkę obejmuje obowiązujący plan i co z niego wynika. Gdy planu nie ma, wskazujemy, że o zabudowie rozstrzyga decyzja o warunkach zabudowy.
• Ceny transakcyjne w okolicy. Kwoty z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości, mediana za metr kwadratowy i orientacyjny przedział wartości. To realne ceny sprzedaży, a nie ceny ofertowe z portali.
• Zagrożenie powodziowe i osuwiska. Dane z map zagrożenia powodziowego oraz z Systemu Osłony Przeciwosuwiskowej.
• Warunki gruntowe. Informacja z mapy geologiczno-inżynierskiej o tym, czy podłoże sprzyja zabudowie.
• Geometria działki. Powierzchnia, obwód, współczynnik kształtu, współrzędne punktów granicznych i długości boków.
• Ukształtowanie terenu. Wysokości, deniwelacja, nachylenie i ekspozycja stoków z numerycznego modelu terenu, czyli czy zdjęcie z ogłoszenia zgadza się z rzeczywistością.
• Linie energetyczne i media w okolicy. Przebieg linii wysokiego napięcia wraz ze strefami ochronnymi oraz informacja, gdzie media mogą być własnością prywatną, a nie publicznego dostawcy.
• Formy ochrony przyrody. Parki narodowe i krajobrazowe, rezerwaty, obszary Natura 2000 i pomniki przyrody w otoczeniu.
• Dojazd i otoczenie. Dostęp do drogi publicznej, przystanki, tereny przemysłowe, cmentarze i turbiny wiatrowe w promieniu do dwóch kilometrów.
• Demografia gminy. Liczba mieszkańców i saldo migracji według danych GUS, czyli czy okolica rośnie, czy się wyludnia.
• Podsumowanie z oceną ryzyk. Każdy obszar oznaczony jako atut, kwestia do uwagi albo realne ryzyko, wraz z listą rzeczy do sprawdzenia przed zakupem.

Co może pójść nie tak, gdy kupujesz działkę na czuja

Wyobraź sobie ten scenariusz: podpisujesz akt, wpłacasz oszczędności, a kilka miesięcy później okazuje się, że gmina nie ma planu miejscowego dla tej działki, a decyzja o warunkach zabudowy nie pozwala na wymarzony dom. Albo: grunt ma wpisaną hipotekę poprzedniego właściciela, o której nikt Cię nie uprzedził. Albo: zdjęcia z ogłoszenia pokazywały płaską łąkę, a w rzeczywistości działka ma spadek terenu, który podnosi koszt budowy o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

To nie są scenariusze wymyślone dla straszenia. To najczęstsze błędy kupujących pierwszą działkę: sprawdzają tylko to, co widać podczas oględzin, ufają ogłoszeniu i decydują na czuja, bo dokładne sprawdzenie wydaje się czasochłonne, a dobra działka może zniknąć w kilka dni.

Dlaczego da się to sprawdzić w kilkadziesiąt minut

Rejestry, z których korzystamy, są dziś prowadzone cyfrowo: plan miejscowy, zagrożenie powodziowe, warunki gruntowe, geometria działki, a także realne ceny transakcyjne z aktów notarialnych. Problem nie w tym, że tych danych nie ma. Problem w tym, że są rozproszone po kilkunastu różnych rejestrach, każdy z innym interfejsem i urzędowym językiem, a złożenie ich w jedną spójną odpowiedź normalnie zajmuje wieczór albo dłużej. Nasz system łączy się z tymi rejestrami automatycznie i od razu zamienia dane na zrozumiały werdykt.

Zobacz, zanim zapłacisz

Nie musisz wierzyć nam na słowo. Poniżej pełny przykładowy raport wygenerowany dla prawdziwej działki: z okładką, mapami, danymi z rejestrów i gotowym werdyktem dokładnie w takiej formie, jaką dostaniesz po zamówieniu.

Pobierz pełny przykładowy raport (PDF)

Nie musisz znać się na MPZP ani EGiB

Nie musisz wiedzieć, czym różni się plan miejscowy od decyzji o warunkach zabudowy, ani co oznacza skrót EGiB. Podajesz tylko numer działki albo adres, resztę sprawdzamy za Ciebie, a wyniki tłumaczymy w prostych zdaniach, nie w urzędowym żargonie. Nie potrzebujesz też czasu na bieganie po urzędach: raport dostajesz zwykle w kilkadziesiąt minut, więc zdążysz sprawdzić działkę, zanim ktoś inny złoży ofertę.

Sam czy z raportem?

Dwa warianty raportu

Raport o działce, 149 zł. Pełna analiza danych z rejestrów publicznych wraz z cenami transakcyjnymi i podsumowaniem ryzyk. To mniej niż koszt jednego zbędnego wyjazdu na oględziny działki.

Raport o działce PRO, 199 zł. Wszystko z wariantu podstawowego oraz analiza księgi wieczystej: treść działów od pierwszego do czwartego wraz z wyjaśnieniem hipotek, służebności, roszczeń i ostrzeżeń.

Dla kogo jest ten raport

Dla osób kupujących działkę pod dom, które chcą wiedzieć, czy na danym gruncie w ogóle da się budować, zanim umówią oględziny albo wpłacą zadatek, i nie chcą kupować kota w worku. Dla inwestorów porównujących kilka nieruchomości przed decyzją. Dla właścicieli sprawdzających, co zmieniło się w otoczeniu ich gruntu, na przykład przed sprzedażą.

Czego raport nie zastępuje

Piszemy to wprost, bo uczciwa informacja jest ważniejsza niż obietnica bez pokrycia. Raport nie jest operatem szacunkowym ani opinią prawną. Ceny transakcyjne pokazujemy jako orientacyjną analizę wartości na tle realnych transakcji w okolicy, nie jako zastępstwo operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli rejestr publiczny nie zawiera danych o Twojej działce, w raporcie znajdziesz informację, że nie znaleziono ich w źródle, wraz ze wskazaniem, gdzie je zweryfikować. Nie uzupełniamy luk domysłami.

Skąd pochodzą dane

Korzystamy wyłącznie z publicznych rejestrów i danych urzędowych: ewidencji gruntów i budynków oraz ortofotomapy Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii, krajowej integracji miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, numerycznego modelu terenu, map zagrożenia powodziowego Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, map geologiczno-inżynierskich i rejestru osuwisk Państwowego Instytutu Geologicznego, danych o formach ochrony przyrody Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska, Rejestru Cen Nieruchomości, Banku Danych Lokalnych GUS oraz OpenStreetMap. Każdy temat w raporcie ma podane źródło i datę pozyskania danych.

Zastrzeżenia

Raport przygotowuje automatycznie system oparty na sztucznej inteligencji, na podstawie danych z rejestrów publicznych. Ma charakter informacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej, opinii prawnej ani operatu szacunkowego w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Dane w rejestrach publicznych mogą być nieaktualne lub niepełne. Przed podjęciem decyzji majątkowej zalecamy weryfikację ustaleń w urzędzie gminy, u notariusza, radcy prawnego lub rzeczoznawcy majątkowego.

Wydawca: Certyfikatomat.pl, Univentures sp. z o.o., Szczecin. Ostatnia aktualizacja: 2026-07-20.

P.S. Dobre działki znikają w kilka dni. Zanim umówisz oględziny albo wpłacisz zadatek, sprawdź w kilkadziesiąt minut, czy w ogóle warto jechać: plan miejscowy, ryzyka i realne ceny z okolicy w jednym raporcie za 149 zł.