Najem okazjonalny Wrocław: notariusz, koszty i formalności po kolei

Najem okazjonalny we Wrocławiu to umowa na czas oznaczony, do której najemca dokłada trzy dokumenty, w tym akt notarialny z poddaniem się egzekucji, a Ty zgłaszasz ją do urzędu skarbowego. Za ten akt notariusz może w 2026 roku policzyć najwyżej 480,60 zł netto. Gotową umowę z wzorami pozostałych dokumentów zrobisz w naszym kreatorze.

Przepisy są te same w całym kraju, lokalna jest praktyka: wybór notariusza, urząd skarbowy i lokal wskazany przez najemcę. Pełne zasady opisujemy w poradniku najem okazjonalny.

Zakres: o jakim najmie mówimy

Tekst dotyczy wynajmu całego mieszkania przez osobę prywatną, która nie prowadzi firmy wynajmującej lokale. Nie obejmuje pokoju, domu jednorodzinnego, lokalu użytkowego ani najmu instytucjonalnego. Piszemy o przepisach ogólnie, bez oceny konkretnej sprawy.

Najem okazjonalny we Wrocławiu w 6 krokach

Kolejność ma znaczenie, bo akt notarialny odnosi się do zawartej już umowy.

1. Ustalasz z najemcą czynsz, kaucję, okres najmu (najwyżej 10 lat) i przypadki, w których można wypowiedzieć umowę.
2. Podpisujecie umowę na piśmie: własnoręcznie na papierze albo kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Przy podpisaniu dajesz najemcy kopię albo wydruk świadectwa energetycznego mieszkania we Wrocławiu, bo ten obowiązek dotyczy też najmu okazjonalnego.
3. Najemca wskazuje inny lokal, w którym zamieszka w razie egzekucji, i przynosi pisemną zgodę jego właściciela.
4. Najemca składa u notariusza oświadczenie w formie aktu notarialnego.
5. Gdy masz cały komplet (wypis aktu, wskazanie lokalu, zgodę właściciela), wydajesz klucze.
6. W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu zgłaszasz umowę do swojego urzędu skarbowego.

Budowę samej umowy, paragraf po paragrafie, omawiamy w tekście umowa najmu okazjonalnego.

Notariusz Wrocław najem okazjonalny: co załatwia i ile bierze

U notariusza powstaje tylko jeden z trzech załączników. Najemca oświadcza w akcie, że poddaje się egzekucji i opróżni oraz wyda lokal w terminie, który podasz w ewentualnym żądaniu opróżnienia.

Najem okazjonalny notariusz cena we Wrocławiu

Ustawa ogranicza wynagrodzenie notariusza za ten akt do 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Ten sam sufit obowiązuje każde biuro notarialne we Wrocławiu.

Tabela pokazuje maksimum, a nie cennik. Notariusz ustala wynagrodzenie ze stroną czynności i może wziąć mniej. Do kwot netto zwykle dolicza się VAT 23%, więc sam akt w 2026 roku to najwyżej 591,14 zł brutto. Kto płaci, przepisy nie mówią: stroną aktu jest najemca, a podział kosztu ustalacie między sobą. Wyliczenie z przykładem jest w tekście najem okazjonalny notariusz.

Jak znaleźć notariusza we Wrocławiu

Wrocławscy notariusze należą do Izby Notarialnej we Wrocławiu, czyli samorządu notarialnego z okręgu Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu. Nie polecamy konkretnych osób. Notariuszy z danej miejscowości wyszukasz w narzędziu Znajdź notariusza na portalu e-Sprawiedliwość. Przed rezerwacją zadaj przez telefon trzy pytania: ile wyniesie akt razem z VAT i wypisami, co trzeba przesłać przed wizytą i kiedy jest wolny termin.

Akt notarialny najem okazjonalny Wrocław: co zabrać

Notariusz musi stwierdzić tożsamość osoby, która składa oświadczenie, więc najemca bierze dowód osobisty albo paszport. Akt dotyczy konkretnej umowy, dlatego w praktyce notariusz chce dostać umowę albo jej dane: datę, strony i adres mieszkania. Ułatwia też sprawę projekt treści oświadczenia przesłany wcześniej. Pełnej listy dokumentów przepisy nie podają, więc resztę ustal z biurem.

Lokal wskazany: nie musi być we Wrocławiu

Wielu najemców we Wrocławiu to studenci i osoby, które przyjechały tu do pracy. Mogą wskazać mieszkanie rodziców, na przykład w Oleśnicy albo Wałbrzychu. Ustawa wymaga „innego lokalu” i zgody jego właściciela, a nie adresu w tym samym mieście.

Zgoda właściciela lokalu wskazanego to pisemne oświadczenie, nie akt notarialny. Notarialne poświadczenie jego podpisu jest potrzebne tylko wtedy, gdy Ty jako wynajmujący tego zażądasz.

Co, jeśli rodzice sprzedadzą mieszkanie w trakcie najmu? Najemca ma 21 dni od dowiedzenia się o tym, żeby wskazać nowy lokal i przynieść zgodę jego właściciela. Jeśli tego nie zrobi, możesz wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej 7-dniowym okresem wypowiedzenia.

Wariant okazjonalny kreatora Umowa Najmu dla Właściciela kosztuje 139 zł. W PDF dostajesz projekt umowy z objaśnieniem przy każdym paragrafie, projekt treści oświadczenia najemcy do przekazania notariuszowi oraz wzory wskazania lokalu i oświadczenia jego właściciela.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego: urząd skarbowy a Wrocław

Zgłoszenie robi właściciel, nie notariusz i nie najemca. Masz 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, nie od podpisania umowy. Bezpieczniej liczyć od wcześniejszej z dwóch dat: początku najmu w umowie albo wydania kluczy.

Właściwy urząd skarbowy ustalasz po adresie, pod którym sam mieszkasz, a nie po adresie mieszkania. We Wrocławiu działa kilka urzędów skarbowych, więc ma to znaczenie nawet wtedy, gdy oba adresy są w mieście. Jeśli mieszkasz w Legnicy, a wynajmujesz na Ołbinie, zgłaszasz w Legnicy.

Urzędowego formularza nie ma. Pismo złożysz przez e-Urząd Skarbowy lub ePUAP (zachowaj UPO), osobiście albo listem poleconym, najlepiej kilka dni przed terminem. Bez zgłoszenia umowa działa jak zwykły najem: eksmisja tylko wyrokiem sądu, z oceną prawa do lokalu socjalnego i bez wykonywania wyroków od 1 listopada do 31 marca, jeśli nie wskazano lokalu. Szczegóły w tekście zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Przykład: pani Katarzyna z Legnicy i mieszkanie na Ołbinie

Pani Katarzyna mieszka w Legnicy. We Wrocławiu ma 52-metrowe mieszkanie na Ołbinie, które wynajmuje parze młodych pracowników. Przykładowy czynsz to 3 400 zł. Najem ma się zacząć 15 stycznia 2027 roku.

• Kaucja: najwyżej 6 × 3 400 zł, czyli 20 400 zł. Liczy się ją od samego czynszu, bez opłat za media.
• Notariusz: najemcy umawiają akt na początek stycznia 2027 roku, więc obowiązuje już limit 495 zł netto, zwykle z VAT 608,85 zł, plus wypisy.
• Lokal wskazany: mieszkanie rodziców jednego z najemców w Oleśnicy, z pisemną zgodą rodziców.
• Zgłoszenie: 14 dni od rozpoczęcia najmu, w urzędzie skarbowym w Legnicy, bo tam mieszka pani Katarzyna. Gdyby klucze wydała wcześniej, liczy od dnia ich wydania.

Mieszkanie warte ok. 630 tys. zł i koszt formalności

Mediana ceny transakcyjnej mieszkań z rynku wtórnego we Wrocławiu wynosi 12 645 zł za m². To dane z 3 187 aktów notarialnych z okresu od 30.07.2025 do 30.07.2026 (Rejestr Cen Nieruchomości). Mieszkanie 50 m² na Krzykach czy Nadodrzu to więc majątek rzędu 630 tys. zł.

Przy takiej wartości kilkaset złotych za akt i 139 zł za umowę to niewielka część zabezpieczanej kwoty. Najem okazjonalny upraszcza opróżnienie lokalu, jeśli dopełnisz formalności. Daje dowody i procedury, a przed stratą finansową chroni kaucja i ubezpieczenie.

Kreator Umowa Najmu dla Właściciela składa umowę z wzorca klauzul. Formularz ma 10 kroków i sprawdza dane przed płatnością, na przykład czy kaucja mieści się w limicie 6-krotności czynszu. Oprócz umowy dostajesz protokół zdawczo-odbiorczy, checklistę formalności i wzór zgłoszenia do urzędu skarbowego z datą graniczną.

FAQ

Najem okazjonalny notariusz cena Wrocław: ile zapłacę?

Za akt z oświadczeniem najemcy notariusz we Wrocławiu weźmie najwyżej 480,60 zł netto w 2026 roku i 495 zł netto od 1 stycznia 2027 roku. Zwykle dochodzi VAT 23% i wypisy, maksymalnie 6 zł netto za stronę. Notariusz może policzyć mniej.

Czy notariusz we Wrocławiu przygotuje mi umowę najmu okazjonalnego?

Obowiązkowym dokumentem notarialnym jest tylko akt z oświadczeniem najemcy, czyli załącznik do umowy. Samą umowę Ty i najemca możecie podpisać bez notariusza, w zwykłej formie pisemnej.

Mieszkam poza Wrocławiem. Gdzie zgłaszam najem?

W urzędzie skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania, nie dla wynajmowanego mieszkania. Masz na to 14 dni, licząc od dnia rozpoczęcia najmu.

Czy najemca może wskazać lokal poza Wrocławiem?

Tak. Ustawa wymaga innego lokalu i pisemnej zgody jego właściciela, nie lokalu w tym samym mieście.

Ile wynosi kaucja przy najmie okazjonalnym?

Do sześciokrotności miesięcznego czynszu według stawki z dnia zawarcia umowy. Zwracasz ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, w kwocie zwaloryzowanej, po potrąceniu należności z najmu.

Podstawa prawna

• art. 6 ust. 3, art. 19a ust. 1 do 7, art. 19b ust. 1, art. 19d ust. 2 i 5 oraz art. 19e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725),
• art. 5 § 1 i art. 85 Prawa o notariacie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 614),
• § 12 i § 17 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566),
• rozporządzenia Rady Ministrów o minimalnym wynagrodzeniu na 2026 rok (Dz.U. 2025 poz. 1242) i na 2027 rok (Dz.U. 2026 poz. 1213),
• art. 11 ust. 1 pkt 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (t.j. Dz.U. 2024 poz. 101).

Stan prawny na: 19.10.2026. Dane o cenach: RCN, odczyt 29.10.2026. Ten tekst opisuje przepisy ogólnie i nie ocenia konkretnej sytuacji.