Ustawa o świadectwach charakterystyki energetycznej reguluje jeden z ważniejszych obowiązków właścicieli i sprzedających nieruchomości w Polsce. Podstawowym aktem prawnym jest ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2014 poz. 1200 z późn. zm.). Kluczowa nowelizacja z 2022 roku, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r., zaostrzyła wymogi i wprowadziła realne kary za ich nieprzestrzeganie. W tym artykule znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć o przepisach — bez prawniczego żargonu.
Stan prawny na kwiecień 2026. Sprawdź aktualność przepisów.
Jaka ustawa reguluje świadectwa energetyczne?
Podstawą prawną jest ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2014 poz. 1200). Ustawa implementuje do polskiego prawa unijną dyrektywę EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), która zobowiązuje państwa członkowskie do oceny efektywności energetycznej budynków.
Ustawa była wielokrotnie nowelizowana. Najważniejsze zmiany wprowadziła nowelizacja z 7 października 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 2206), obowiązująca od 28 kwietnia 2023 r.
Obok ustawy głównej warto znać:
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju z 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku — określa sposób obliczania wskaźnika EP
- Rozporządzenie z 2015 r. w sprawie wzoru protokołu z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji
Najważniejsze zmiany po nowelizacji 2023
Nowelizacja z 28 kwietnia 2023 r. to przełomowy moment dla rynku nieruchomości. Przed tą datą świadectwo energetyczne było często traktowane jako formalność — po nowelizacji stało się obowiązkowym dokumentem, którego brak grozi grzywną.
Najważniejsze zmiany wprowadzone nowelizacją:
1. Obowiązek przekazania świadectwa przy sprzedaży i wynajmie Od 28 kwietnia 2023 r. sprzedający lub wynajmujący ma obowiązek przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej nabywcy lub najemcy. Nie chodzi już tylko o sporządzenie dokumentu — trzeba go faktycznie wręczyć drugiej stronie transakcji.
2. Obowiązek notarialnego poświadczenia Notariusz ma obowiązek odnotować w akcie notarialnym, czy świadectwo zostało przekazane. Jeśli sprzedający nie posiada świadectwa, musi złożyć oświadczenie o poinformowaniu nabywcy o skutkach jego braku.
3. Realne kary finansowe Ustawa przewiduje teraz grzywnę do 5000 zł za nieprzekazanie świadectwa. Wcześniej sankcje istniały na papierze, ale egzekucja była rzadkością. Po nowelizacji mechanizm kontrolny stał się bardziej szczelny — notariusz musi odnotować fakt przekazania lub jego brak.
4. Obowiązek zamieszczania informacji z EPC w ogłoszeniach W ogłoszeniach sprzedaży i wynajmu nieruchomości należy podawać wskaźniki z świadectwa — wskaźnik EP (energia pierwotna) i klasę energetyczną. Dotyczy to zarówno portali internetowych, jak i agencji nieruchomości.
Kto musi mieć świadectwo energetyczne?
Zgodnie z przepisami, świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe w następujących sytuacjach:
Sprzedaż nieruchomości Każdy właściciel sprzedający mieszkanie, dom lub lokal użytkowy ma obowiązek posiadania ważnego świadectwa i przekazania go nabywcy. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego (deweloper), jak i wtórnego (właściciel prywatny).
Wynajem nieruchomości Wynajmujący musi przekazać świadectwo najemcy przy podpisaniu umowy najmu. Obowiązek dotyczy zarówno najmu długoterminowego, jak i wszelkich form komercyjnego wynajmu.
Budynki nowe — odbiór techniczny Dla nowych budynków oddawanych do użytkowania świadectwo musi być dołączone do dokumentacji technicznej. Deweloper lub inwestor odpowiada za jego sporządzenie przed odbiorem.
Budynki użyteczności publicznej Budynki o powierzchni powyżej 250 m² użytkowane przez organy administracji publicznej i instytucje świadczące usługi publiczne mają obowiązek wywieszania świadectwa w widocznym miejscu.
Jeśli nie wiesz, czy Twoja nieruchomość wymaga świadectwa, sprawdź nasz szczegółowy przewodnik: Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Wyjątki od obowiązku — kiedy świadectwo nie jest wymagane?
Ustawa przewiduje katalog wyjątków. Świadectwa charakterystyki energetycznej nie wymagają m.in.:
- budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków
- budynki używane jako miejsca kultu i działalności religijnej
- budynki przemysłowe i gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię (z wyjątkiem instalacji oświetleniowej)
- budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku
- wolnostojące budynki o powierzchni zabudowy poniżej 50 m²
- budynki gospodarcze i garaże wolnostojące o powierzchni poniżej 50 m²
Pełna lista wyjątków jest bardziej rozbudowana — omówiliśmy ją szczegółowo w artykule: Kiedy NIE trzeba świadectwa charakterystyki energetycznej?
Kary za brak świadectwa energetycznego
Świadectwo charakterystyki energetycznej przepisy traktują poważnie — i to zarówno wobec sprzedających, jak i pośredników.
Grzywna do 5000 zł Za nieprzekazanie świadectwa nabywcy lub najemcy grozi grzywna w wysokości do 5000 zł na podstawie art. 42 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. To sankcja stosowana w trybie kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.
Odpowiedzialność notarialna Notariusz, który nie odnotuje braku świadectwa lub nie pouczy sprzedającego o obowiązku, naraża się na odpowiedzialność dyscyplinarną. W praktyce notariusze bardzo skrupulatnie podchodzą do tej kwestii po 2023 r.
Brak możliwości sprzedaży bez oświadczenia Nawet jeśli sprzedający nie posiada świadectwa, musi złożyć u notariusza oświadczenie, że poinformował nabywcę o skutkach jego braku. Transakcja bez żadnej wzmianki o świadectwie jest praktycznie niemożliwa.
Konsekwencje cywilnoprawne W skrajnych przypadkach brak świadectwa lub podanie nieprawdziwych danych może stanowić podstawę do roszczeń z tytułu wad prawnych nieruchomości. Kupujący mógłby powołać się na to, że nie miał pełnej informacji o stanie energetycznym budynku.
Szczegółowe omówienie kar i procedur egzekucyjnych: Kara za brak świadectwa energetycznego — ile wynosi i jak jej uniknąć?
Kto może wystawiać świadectwa energetyczne?
Ustawa ściśle reguluje, kto ma prawo sporządzać świadectwa charakterystyki energetycznej. Nie każdy audytor czy projektant jest uprawniony.
Wymagania wobec osoby sporządzającej świadectwo:
Zgodnie z art. 17 ustawy, świadectwo może sporządzić wyłącznie osoba, która:
- posiada pełną zdolność do czynności prawnych
- nie była skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwa gospodarcze
- ukończyła odpowiednie studia wyższe (budownictwo, architektura, inżynieria środowiska i pokrewne) lub ukończyła szkolenie i zdała egzamin przed ministrem właściwym ds. budownictwa
- jest wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków prowadzonego przez Ministra Właściwego ds. Budownictwa
Centralny rejestr Rejestr jest publiczny i dostępny online pod adresem: rejestr.cheb.gov.pl. Możesz sprawdzić, czy Twój audytor posiada aktualne uprawnienia przed zamówieniem świadectwa. Liczba wpisanych osób w Polsce wynosi kilkanaście tysięcy.
Ważność świadectwa Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od daty jego sporządzenia. Może utracić ważność wcześniej, jeśli w budynku przeprowadzono roboty budowlano-instalacyjne zmieniające jego charakterystykę energetyczną (np. wymiana ogrzewania, termomodernizacja).
Więcej o tym, jak znaleźć uprawnionego specjalistę: Kto wydaje świadectwo energetyczne?
FAQ — Najczęstsze pytania o przepisy
Czy ustawa o świadectwach energetycznych dotyczy starych budynków? Tak. Ustawa nie różnicuje budynków ze względu na wiek. Świadectwo jest wymagane zarówno dla nowych inwestycji, jak i dla kamienic sprzed 100 lat — o ile nieruchomość jest sprzedawana lub wynajmowana. Jedynym kryterium jest przeznaczenie i charakter transakcji, nie rok budowy.
Co się stanie, jeśli kupię mieszkanie bez świadectwa energetycznego? Notariusz odnotuje brak świadectwa w akcie notarialnym i pouczy obie strony o konsekwencjach. Transakcja może dojść do skutku, ale sprzedający ryzykuje grzywną do 5000 zł. Jako nabywca powinieneś wiedzieć, że po zakupie możesz — a przy kolejnej sprzedaży lub wynajmie będziesz musiał — sporządzić świadectwo.
Czy świadectwo energetyczne jest wymagane przy umowie przedwstępnej? Obowiązek przekazania świadectwa dotyczy umowy przenoszącej własność (akt notarialny). Przy umowie przedwstępnej przepisy tego nie wymagają, choć dobra praktyka wskazuje, by kupujący zapoznał się z dokumentem przed finalizacją zakupu.
Czy wynajmując mieszkanie na doby, też muszę mieć świadectwo? Tak, jeśli oferujesz wynajem komercyjny — nawet krótkoterminowy. Ustawa mówi o „udostępnieniu na podstawie umowy” bez rozróżnienia na najem długo- i krótkoterminowy. W praktyce przy najmie okazjonalnym i krótkoterminowym egzekucja jest rzadsza, ale obowiązek prawny istnieje.
Zamów świadectwo energetyczne online
Potrzebujesz świadectwa charakterystyki energetycznej przed sprzedażą lub wynajmem? W Certyfikatomat.pl możesz zamówić je w całości online — bez wychodzenia z domu.
Wystarczy wypełnić formularz, przesłać dokumenty i zdjęcia. Certyfikowany audytor sporządza dokument zgodnie z przepisami i wpisuje go do centralnego rejestru. Gotowe świadectwo trafia do Ciebie w formie PDF w ciągu 24-48 godzin.
Zamów świadectwo energetyczne — sprawdź ceny
Wróć do strony głównej certyfikatomat.pl lub sprawdź, ile kosztuje certyfikat energetyczny w Twoim przypadku.